Ein Grundstück verkaufen Sie diskret, indem Sie es Bauträgern, Projektentwicklern und privaten Bauherren nur als anonymen Steckbrief zeigen – mit Region, Größe, Baurecht und Preisrahmen, aber ohne Flurstücksnummer und Adresse. Details erhalten nur geprüfte Käufer nach Ihrer Freigabe. Entscheidend für den Preis ist, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Das klären wir, bevor der erste Käufer davon erfährt.
Warum Grundstücke oft besser ohne Inserat verkauft werden
Grundstücke sind besonders leicht zu identifizieren. Ein Foto und eine Flächenangabe genügen Nachbarn und Bauträgern, um das Flurstück zu finden. Gründe für einen diskreten Verkauf sind deshalb häufig:
- Nachbarschaft: Ein geplanter Neubau sorgt früh für Gesprächsstoff oder Widerstand.
- Teilung: Wer einen Teil seines Gartens als Baugrundstück abtrennt, möchte das nicht öffentlich diskutieren.
- Entwicklungspotenzial: Bauträger sollen das Potenzial nicht selbst „entdecken“ und den Eigentümer direkt mit niedrigen Angeboten ansprechen.
- Erbschaft: Mehrere Eigentümer wollen sich erst einigen, bevor ein Angebot öffentlich wird.
Zum Verfahren im Überblick: Immobilie diskret verkaufen.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks?
Den Wert eines Grundstücks bestimmt vor allem das Baurecht, danach Lage, Größe, Zuschnitt und Erschließung. Erste Orientierung gibt der Bodenrichtwert. Ihn ermitteln die Gutachterausschüsse nach § 196 BauGB als durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter. Die Werte sind in den meisten Ländern kostenlos über BORIS-Portale abrufbar.
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt. Für Ihr Grundstück können Zu- oder Abschläge gelten:
| Faktor | Wirkt sich aus, wenn … |
|---|---|
| Baurecht | ein Bebauungsplan mehr oder weniger Bebauung zulässt als üblich |
| Erschließung | Straße, Wasser, Abwasser, Strom fehlen oder Beiträge offen sind |
| Zuschnitt | das Grundstück schmal, verwinkelt oder ein Hinterliegergrundstück ist |
| Bodenverhältnisse | Altlasten, hoher Grundwasserstand oder schwieriger Baugrund vorliegen |
| Lasten | Wegerechte, Leitungsrechte oder Baulasten eingetragen sind |
| Größe | das Grundstück teilbar ist oder deutlich vom üblichen Maß abweicht |
Wie finde ich heraus, was auf meinem Grundstück gebaut werden darf?
Gibt es einen Bebauungsplan, regelt er Art und Maß der Bebauung. Ohne Bebauungsplan richtet sich die Zulässigkeit im Innenbereich nach § 34 BauGB: Ein Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist Bauen nur ausnahmsweise möglich.
Mehr Sicherheit gibt eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt. Sie klärt verbindlich einzelne Fragen, etwa die Zahl der Wohneinheiten. Für Käufer ist ein positiver Bauvorbescheid ein starkes Argument. Ob sich die Kosten und die Wartezeit lohnen, besprechen wir im Einzelfall.
Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?
Gemeinden haben nach §§ 24 ff. BauGB in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bei Flächen für öffentliche Zwecke oder in Sanierungsgebieten. Der Notar fragt nach Vertragsschluss bei der Gemeinde an. Erst wenn sie verzichtet oder die Frist verstreicht, kann der Kaufpreis fällig werden. Ein diskreter Verkauf ändert daran nichts – aber eine frühe Prüfung vermeidet Überraschungen.
Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Hinweise zu §§ 24, 34, 35 und 196 BauGB sowie § 23 EStG geben den allgemeinen Stand vom 26.10.2026 wieder. Für Ihren Fall wenden Sie sich an das zuständige Bauamt oder eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt.
Welche Unterlagen brauche ich für den Grundstücksverkauf?
- Grundbuchauszug mit Abteilung II (Rechte, Lasten) und III (Grundpfandrechte)
- Liegenschaftskarte bzw. Flurkarte
- Bebauungsplan oder Auskunft zur Bebaubarkeit, ggf. Bauvorbescheid
- Baulastenverzeichnis
- Auskunft zu Erschließung und Erschließungsbeiträgen
- Altlastenauskunft, ggf. Baugrundgutachten
- Bei Teilung: Lageplan der geplanten Teilfläche, Abstimmung mit dem Vermessungsamt
Grundstück an Bauträger oder an private Bauherren verkaufen?
Wer als Käufer passt, hängt vor allem von Größe und Baurecht ab: Eine Fläche für mehrere Häuser oder Wohnungen interessiert vor allem Bauträger und Projektentwickler, ein Grundstück für ein einzelnes Haus eher private Bauherren. Bei diskret.immo können Sie beide Gruppen ansprechen und die Angebote vergleichen.
| Käufer | Sucht | Achtet auf |
|---|---|---|
| Private Bauherren | Grundstück für ein eigenes Haus | Lage, Größe, Preis, Erschließung |
| Bauträger | Flächen für mehrere Häuser oder Wohnungen | Baurecht, Ausnutzung, Zeitplan |
| Projektentwickler | größere Flächen, auch mit Planungsbedarf | Entwicklungspotenzial, Risiken |
| Nachbarn | Erweiterung des eigenen Grundstücks | Zuschnitt, Preis |
Bauträger kaufen häufig unter Bedingungen, etwa „vorbehaltlich Baugenehmigung“. Das kann einen höheren Preis rechtfertigen, verschiebt aber Risiko und Zeit. Wir zeigen Ihnen die Unterschiede verschiedener Angebote offen auf.
Was kostet der diskrete Verkauf eines Grundstücks?
Für Grundstücke gelten die Regeln der §§ 656a–656d BGB nicht; die Provision ist frei vereinbar. Bei diskret.immo steht die Käuferprovision in jedem Steckbrief und wird je Objekt vereinbart. Für Sie als Eigentümer gilt: Erstgespräch, Einwertung und stiller Test sind kostenlos und unverbindlich; eine Provision fällt nur bei erfolgreichem Verkauf an und wird vorab im Maklerauftrag vereinbart.
Kann ich ein Grundstück verkaufen, ohne ein Schild aufzustellen oder zu inserieren?
Ja. Bei diskret.immo wird das Grundstück als Steckbrief ohne Flurstücksnummer und Adresse gezeigt. Das Exposé erhalten nur geprüfte Käufer nach Vertraulichkeitszusage und Ihrer Freigabe, die genaue Lage erst nach einer weiteren Freigabe. Unterlagen übergibt unser Team persönlich.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Im BORIS-Portal Ihres Bundeslandes oder beim örtlichen Gutachterausschuss. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone und ersetzt keine Bewertung des einzelnen Grundstücks.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?
Wenn unklar ist, wie viel gebaut werden darf, oft ja. Ein positiver Bescheid macht das Grundstück für Bauträger kalkulierbar. Er kostet aber Gebühren und Zeit.
Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Die Ausnahme für selbst genutzten Wohnraum greift bei einem unbebauten Grundstück in der Regel nicht. Gehört das Grundstück zum Betriebsvermögen, gelten andere Regeln. Klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.
Kann ich einen Teil meines Gartens als Baugrundstück verkaufen?
Wenn das Baurecht es zulässt, ja. Die Teilfläche muss vermessen und als eigenes Flurstück gebildet werden. Abstände, Zufahrt und Leitungen sind vorher zu klären.
- Bundesministerium der Justiz: Baugesetzbuch, §§ 24, 34, 35, 196, abgerufen 26.10.2026, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html
- Bundesministerium der Justiz: Einkommensteuergesetz, § 23, abgerufen 26.10.2026, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html