Off-Market-Immobilien kaufen Sie bei diskret.immo, indem Sie Ihren Suchwunsch in eigenen Worten beschreiben: Die Suche gleicht ihn mit anonymen Steckbriefen ab, die nicht öffentlich inseriert sind. Das Exposé können Sie anfragen, sobald unser Team Ihr Konto als geprüft freigeschaltet hat; Exposé und Adresse werden in Stufen und nur mit Zustimmung des Eigentümers freigegeben.
Was Off-Market genau bedeutet und wie es sich von der Vorvermarktung unterscheidet, erklärt der Ratgeber Was sind Off-Market-Immobilien?.
Suche in eigenen Worten Ihre Eingabe wird in Suchkriterien übersetzt, die Sie prüfen und ändern können. Keine Anmeldung nötig.
Was bedeutet Off-Market-Kauf bei diskret.immo?
Off-Market-Kauf heißt: Sie kaufen eine Immobilie, die nie öffentlich angeboten wurde. Der Eigentümer hat sich bewusst gegen ein Inserat entschieden – etwa weil Mieter, Nachbarn oder Geschäftspartner nichts erfahren sollen oder weil er die Nachfrage erst still testen möchte.
diskret.immo bringt diese Objekte und geprüfte Käufer zusammen. Betreiber ist die IMMOBRA GmbH mit Sitz in Brandenburg an der Havel. Eigentümer bieten Objekte über uns an, Partnermakler bringen Objekte aus ihrem Bestand ein. Den Steckbrief erstellt unser Team mit dem Eigentümer und gibt ihn nur mit seiner Zustimmung frei. Alle Objekte erscheinen zunächst nur als anonymer Steckbrief: grobe Region, Objektart, Preis- und Flächenrahmen, ein neutraler Text. Adresse und Fassadenfoto fehlen bewusst.
Wer bekommt Zugang zu den Objekten?
Zugang bekommen Käufer mit einem Konto, die unser Team geprüft hat. Je weiter Sie im Ablauf sind, desto mehr darf Ihnen ein Eigentümer zeigen. Den Steckbrief sehen je nach Wahl des Eigentümers alle Besucher oder nur registrierte Käufer.
So bauen Sie Ihren Zugang auf:
- Konto anlegen: Kostenfrei als Käufer registrieren und die E-Mail-Adresse bestätigen.
- Freischaltung als „geprüft“: Unser Team bestätigt Ihre Identität und Kontaktdaten; ein Suchprofil muss vorliegen. Erst dann können Sie ein Exposé anfragen.
- Vertraulichkeit zusagen: Bei jeder Exposé-Anfrage sagen Sie Vertraulichkeit zu (Vertraulichkeitsvereinbarung, NDA).
- Finanzierung klären: Einen Finanzierungsnachweis oder Eigenkapitalnachweis fragen wir im persönlichen Gespräch ab. Das Exposé (Stufe B) erhalten Sie nach der telefonischen Bestätigung Ihrer Identität und Ihrer Vertraulichkeitszusage, die Adresse (Stufe C) erst nach einem Finanzierungs- oder Eigenkapitalnachweis.
- Identifizierung nach Geldwäschegesetz: Das Geldwäschegesetz verpflichtet Immobilienmakler, die Vertragsparteien zu identifizieren, sobald ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht und die Kaufvertragsparteien feststehen (§ 11 Abs. 2 GwG).
Ein Mindestbudget gibt es nicht.
Ausweis-, Bank- und Finanzierungsunterlagen gehen nicht an die KI. Wie Ihre Daten geschützt werden, lesen Sie unter Sicherheit und Diskretion.
Wie funktioniert die Suche in eigenen Worten?
Sie schreiben Ihren Suchwunsch so, wie Sie ihn einem Makler sagen würden. Die Suche übersetzt die Eingabe in einzelne Kriterien und zeigt sie als Bausteine („Chips“) an, die Sie korrigieren können. Danach gleicht sie die Kriterien sofort mit allen Steckbriefen ab.
Ein Beispiel:
„Mehrfamilienhaus in Leipzig bis 2 Mio. mit mind. 5 % Rendite“
wird zu den Kriterien Objektart: Mehrfamilienhaus · Ort: Leipzig · Preis bis: 2.000.000 € · Rendite ab: 5 %.
Die Suche erkennt diese Kriterien:
| Kriterium | Beispiel für Ihre Eingabe |
|---|---|
| Ort oder Region | „Potsdam“, „Raum München“, „Berliner Umland“ |
| Objektart | „Zinshaus“, „Bürogebäude“, „Villa am Wasser“ |
| Preis ab / bis | „bis 3 Mio.“, „ab 800.000 Euro“ |
| Fläche | „mindestens 600 m² Wohnfläche“ |
| Rendite | „ab 4,5 % Rendite“ |
| Einheiten | „8 bis 15 Wohnungen“ |
| Baujahr | „Altbau vor 1914“, „ab Baujahr 1990“ |
| Stichworte | „Aufzug“, „Gewerbe im Erdgeschoss“, „Seeblick“ |
Jeder Steckbrief erhält eine Passung von 0 bis 100 für Ihre Suche – gewichtet nach Region, Objektart, Preis, Fläche und Rendite. Ein Satz begründet die Zahl, zum Beispiel: „Region und Preis passen, die Fläche liegt etwas unter Ihrem Wunsch.“ So sehen Sie auf einen Blick, warum ein Objekt oben steht.
Die Suche arbeitet heute nach festen Regeln auf unserem Server und ist immer verfügbar. Künftig unterstützt durch ein KI-Sprachmodell; KI-Ergebnisse sind immer gekennzeichnet und nur Vorschläge.
Was ist ein Suchprofil – und was passiert damit?
Ein Suchprofil ist Ihre gespeicherte Suche. Sie legen es mit einem Klick aus der Suche an und können es jederzeit pausieren. Kommt ein neuer Steckbrief hinzu, der zu Ihrem Profil passt, erhalten Sie eine E-Mail – ohne Adresse.
Das Suchprofil hat einen zweiten Nutzen: Eigentümer sehen, wie viele Suchprofile auf ihr Objekt passen. Diese Zahl wird erst ab drei passenden Profilen angezeigt und nur als Anzahl. Für Sie heißt das: Ein genaues Profil macht Ihre Nachfrage für Eigentümer sichtbar, ohne dass Sie sich zu erkennen geben. Manche Eigentümer entscheiden genau danach, ob sie überhaupt verkaufen.
Tipps für ein gutes Suchprofil:
- Region eng, Preis ehrlich: Ein realistischer Preisrahmen bringt bessere Treffer als ein weiter.
- Muss und Kann trennen: Was ein Ausschlussgrund ist, gehört in die Kriterien, Wünsche in die Stichworte.
- Mehrere Profile anlegen: Für unterschiedliche Strategien – etwa Zinshaus in Berlin und Wohn- und Geschäftshaus in Potsdam – getrennte Profile führen.
Welche Freigabestufen gibt es?
diskret.immo gibt Informationen in drei Stufen frei. Jede Stufe hat eine Voraussetzung, und jede Freigabe erfolgt einzeln – nur mit Zustimmung des Eigentümers bzw. auf Weisung seines Maklers.
| Stufe | Was Sie sehen | Voraussetzung |
|---|---|---|
| A – Steckbrief | Region grob, Objektart, Preis- und Flächenrahmen, neutraler Text | öffentlich oder nur für registrierte Käufer (wählt der Eigentümer) |
| B – Exposé | Details, genauere Lage | geprüftes Konto, Vertraulichkeitszusage (NDA) und Freigabe |
| C – Adresse | Adresse, Besichtigung; Unterlagen übergibt unser Team persönlich | weitere Freigabe |
Jeder Abruf wird pseudonym protokolliert; Eigentümer sehen nur, wie viele Personen eine Stufe erreicht haben, nicht wer. Steckbriefe sind für Suchmaschinen gesperrt und erscheinen nicht in der Sitemap – Sie finden sie nur hier. Den genauen Ablauf zeigt die Seite So funktioniert es.
Welche Objektarten finden Sie bei diskret.immo?
Der Schwerpunkt liegt auf Immobilien, bei denen Diskretion einen Wert hat: vermietete Häuser, Gewerbe und hochwertige Wohnhäuser.
| Objektart | Typische Käufer | Mehr dazu |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus | Kapitalanleger, Family Offices, Bestandshalter | Off-Market-Mehrfamilienhaus |
| Zinshaus, Wohn- und Geschäftshaus | Bestandshalter, Investoren mit Altbau-Fokus | Off-Market-Zinshaus |
| Gewerbeimmobilie | Investoren, Unternehmer, Eigennutzer | Off-Market-Gewerbeimmobilie |
| Villa, Anwesen, Luxusimmobilie | Privatpersonen mit hohem Anspruch an Privatsphäre | Off-Market-Villa |
Eigentümer bieten darüber hinaus Grundstücke und Eigentumswohnungen an; beide sind in Suche und Steckbriefen eigene Objektarten.
In welchen Regionen gibt es Off-Market-Objekte?
diskret.immo richtet sich an den deutschen Markt. Für sechs Städte gibt es eigene Seiten mit amtlichen Marktdaten der Gutachterausschüsse:
- Off-Market-Immobilien in Berlin
- Off-Market-Immobilien in Hamburg
- Off-Market-Immobilien in München
- Off-Market-Immobilien in Frankfurt
- Off-Market-Immobilien in Leipzig
- Off-Market-Immobilien in Potsdam
Stand 31. Oktober 2026: weniger als drei freigegebene Steckbriefe und 106 aktive Kaufgesuche von registrierten Käufern, Investoren und Kunden der IMMOBRA GmbH. Die Zahlen aktualisieren sich automatisch.
Wie läuft ein Off-Market-Kauf ab?
Ein Kauf über diskret.immo folgt festen Schritten. Sie entscheiden bei jedem Schritt, ob Sie weitergehen.
- Suchen: Suchwunsch in eigenen Worten eingeben, Kriterien prüfen, Suchprofil speichern.
- Steckbrief ansehen: Passung und Begründung lesen, Interesse am Objekt bekunden.
- Exposé anfragen: als geprüfter Käufer Vertraulichkeit zusagen; das Exposé wird mit Zustimmung des Eigentümers freigegeben.
- Finanzierung klären: im persönlichen Gespräch, vor der Freigabe der Adresse.
- Prüfen und besichtigen: Unterlagen sichten, die unser Team persönlich übergibt, Objekt besichtigen, eigene Prüfung (Due Diligence).
- Verhandeln und beurkunden: Angebot oder Absichtserklärung (LOI), Kaufvertrag beim Notar.
Was kostet der Kauf über diskret.immo?
Die Nutzung von diskret.immo ist für Käufer kostenlos: Käuferkonto, Steckbriefe und Suchprofil kosten nichts. Die Käuferprovision steht in jedem Steckbrief – bei Objekten der IMMOBRA GmbH ebenso wie bei Objekten von Partnermaklern.
Allgemein gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft: Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB); arbeitet er nur für den Verkäufer, darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen, und erst nachdem der Verkäufer gezahlt hat (§ 656d BGB). Für Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser und Gewerbeimmobilien gelten diese Regeln nicht. Ob und in welcher Höhe eine Käuferprovision anfällt, steht bereits im Steckbrief.
Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Woran erkennen Sie ein seriöses Off-Market-Angebot?
Off-Market heißt nicht automatisch exklusiv. Im Markt kursieren auch Exposés, die ohne Auftrag des Eigentümers weitergereicht werden. Prüfen Sie jedes Angebot – auch bei uns:
- Ist klar, wer das Objekt anbietet und in wessen Auftrag?
- Liegt eine Vertraulichkeitsvereinbarung vor, bevor Details fließen?
- Passen Preis, Miete und Fläche zueinander? Den Kaufpreisfaktor selbst nachrechnen.
- Gibt es echte Unterlagen (Grundbuchauszug, Mietaufstellung, Energieausweis) statt nur Kennzahlen?
- Wird Zeitdruck aufgebaut, ohne dass Sie Unterlagen gesehen haben? Dann vorsichtig sein.
Weitere Wege zu Off-Market-Objekten – Makler, Banken, Family Offices, Direktansprache – vergleicht der Ratgeber Off-Market-Immobilien finden.
Sind Off-Market-Immobilien günstiger als inserierte Objekte?
Nicht automatisch. Weniger Konkurrenz kann zu besseren Bedingungen führen, doch viele Eigentümer erwarten einen marktgerechten Preis. Belastbare Statistiken zu Preisunterschieden gibt es nicht, weil Off-Market-Verkäufe nicht gesondert erfasst werden. Prüfen Sie jeden Preis mit Kennzahlen wie dem Kaufpreisfaktor.
Warum sehe ich keine Adresse und kein Foto?
Weil der Eigentümer anonym bleiben möchte. Der Steckbrief zeigt nur Region, Objektart sowie Preis- und Flächenrahmen. Das Exposé erhalten geprüfte Käufer nach Freigabe; Adresse und Besichtigung folgen in Stufe C, wenn die Finanzierung im Gespräch geklärt ist und der Eigentümer zustimmt.
Muss ich für die Suche ein Konto haben?
Nein. Die Suche ist öffentlich. Ein kostenfreies Konto brauchen Sie, um ein Suchprofil zu speichern; Exposés können Sie anfragen, sobald Ihr Konto als geprüft freigeschaltet ist.
Welche Daten gibt die Suche weiter?
Die Suche verarbeitet nur Ihren Suchtext, heute ausschließlich auf unserem Server. Wird künftig ein KI-Sprachmodell zugeschaltet, geht nur der Suchtext an den Anbieter. Ausweis-, Bank- und Finanzierungsunterlagen gehen nie an eine KI. Eigentümer sehen aus Suchprofilen nur eine Anzahl, und erst ab drei passenden Profilen.
Kann ich als Makler für einen Kunden suchen?
Ja. Partnermakler bringen Objekte und Käufer ein; Kundenschutz und Gemeinschaftsgeschäft sind geregelt. Die Bedingungen stehen unter Für Makler.
Wie schnell bekomme ich ein Exposé?
Freigegeben wird einzeln und nur mit Zustimmung des Eigentümers bzw. auf Weisung seines Maklers. Auf Exposé-Anfragen antworten wir innerhalb von zwei Werktagen.
- Bundesministerium der Justiz: Geldwäschegesetz, § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 2, abgerufen 26.10.2026, https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__11.html
- Bundesministerium der Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 656c und 656d, abgerufen 26.10.2026, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html