Ein Münchner Mietwohnhaus kostete im ersten Halbjahr 2026 laut Gutachterausschuss im Durchschnitt rund das 30-Fache des Jahresrohertrags, der Liegenschaftszinssatz lag bei rund 2,8 %. Grundlage waren nur 35 auswertbare Häuser in sechs Monaten – der Markt ist eng. Auf diskret.immo sehen registrierte Käufer anonyme Steckbriefe Münchner Häuser, deren Eigentümer nicht öffentlich inserieren möchten.
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Wie ist der Immobilienmarkt in München?
In München zog 2025 die Zahl der Verkäufe an, die Preise blieben stabil bis leicht rückläufig. Laut vorläufiger Marktanalyse stieg die Zahl der Verträge um 14 %, der Geldumsatz nur um 2 % auf 11,6 Mrd. €. Bei Mehrfamilienhäusern fiel das Muster noch deutlicher aus: 14 % mehr Verträge, aber 15 % weniger Umsatz. Verkauft wurden also mehr, aber im Schnitt kleinere oder günstigere Häuser.
| Kennzahl München | Wert | Quelle, Stand |
|---|---|---|
| Geldumsatz insgesamt 2025 | 11,6 Mrd. € (+2 %), Verträge +14 % | Gutachterausschuss München, Frühjahrsticker 2026 |
| Mehrfamilienhäuser 2025 | Verträge +14 %, Geldumsatz −15 % | ebd. |
| Wohnbaugrundstücke 2025, durchschnittliche und gute Lagen | Preise rd. −15 % | ebd. |
| Eigentumswohnungen 2025 | Verträge +15 %, Umsatz +19 %, Preise im Mittel −2 % | ebd. |
| Geldumsatz 1. Halbjahr 2026 | rd. 5,4 Mrd. € (+7 %), Verträge +3 % | Halbjahresreport 2026, August 2026 |
| Mietwohnhäuser 1. Halbjahr 2026 | Anzahl +1 %, Geldumsatz ±0 % | ebd. |
| Ertragsfaktor Mietwohnhäuser | rd. 30-fach (35 Häuser, Gewerbeanteil bis 30 %) | ebd. |
| Liegenschaftszinssatz Mietwohnhäuser | rd. 2,8 % | ebd. |
| Neubauwohnung, durchschnittliche / gute Wohnlage | rd. 9.800 / 10.550 €/m² Wohnfläche | ebd. |
Wie der Faktor entsteht und was er nicht zeigt, erklärt der Ratgeber Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus; kurz im Glossar.
Was an München auffällt: Der Faktor liegt deutlich über dem anderer Großstädte. In Hamburg zahlten Käufer 2025 im Mittel das 22,1-Fache der Miete, in Berlin im Mittel der Jahre 2023 bis 2025 das 23,5-Fache. In München waren es im ersten Halbjahr 2026 rund 30. Wer hier kauft, kauft vor allem Substanz und Lage – die laufende Miete trägt einen kleineren Teil des Preises. Der Liegenschaftszinssatz von 2,8 % sagt dasselbe von der anderen Seite.
Welche Immobilien werden in München off-market gehandelt?
Bei wenigen Dutzend auswertbaren Mietwohnhäusern im Halbjahr fällt jedes öffentliche Angebot auf. Wer das vermeiden will, spricht zuerst ausgewählte Käufer an. Ohne Inserat angeboten werden vor allem:
- Mietwohnhäuser im Altbau am Innenstadtrand.
- Wohn- und Geschäftshäuser mit Läden oder Praxen.
- Häuser aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren mit Nachverdichtungs- oder Modernisierungspotenzial.
- Villen und Einfamilienhäuser in den Gartenstadtlagen – mehr dazu unter Villa in München kaufen.
- Grundstücke, deren Verkauf erst nach Klärung des Baurechts bekannt werden soll.
Beschreiben Sie in der Suche oben, was Sie suchen, zum Beispiel „Mietshaus in München, 8 bis 15 Einheiten, bis 6 Mio. Euro“. Mehr zu den Objektarten: Mehrfamilienhaus off-market und Zinshaus off-market.
Wo in München werden Mietshäuser gehandelt?
Der Bestand an Mietwohnhäusern konzentriert sich auf die gründerzeitlichen und frühen Nachkriegsviertel zwischen Altstadt und Mittlerem Ring, etwa Maxvorstadt, Schwabing, Haidhausen, Au, Giesing, Sendling und Neuhausen.
Für Käufer ist die wichtigste Lagefrage in München nicht die Adresse, sondern ob das Haus in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt. Unsere Steckbriefe nennen nur Stadtbezirk und grobe Lage. Die genaue Adresse erhalten Sie als geprüfter Käufer nach Freigabe mit Zustimmung des Eigentümers.
Sie besitzen ein Mietshaus in München und möchten zuerst wissen, wer es kaufen würde? Mit einem anonymen Steckbrief testen Sie die Nachfrage, ohne dass das Haus in Portalen auftaucht.
Was müssen Eigentümer in München beim Verkauf beachten?
Erhaltungssatzungen gelten für über 200.000 Wohnungen
In München gelten nach Angaben der Stadt 36 Erhaltungssatzungen mit zusammen 204.400 Wohnungen und rund 340.500 Einwohnern. In diesen Gebieten brauchen bauliche Änderungen, Modernisierungen, Nutzungsänderungen und der Abbruch von Wohnraum eine Genehmigung. Auch die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum ist genehmigungspflichtig; das Sozialreferat prüft die Anträge. Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 € geahndet werden (§ 213 BauGB).
Vorkaufsrecht und Abwendungserklärung
Die Landeshauptstadt hat in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht. Seit einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 kann sie es nur noch sehr eingeschränkt nutzen. Käufer können die Ausübung durch eine Abwendungserklärung vermeiden, in der sie sich zum Beispiel zu Verzicht auf Luxusmodernisierung verpflichten. Das gilt unabhängig davon, ob das Haus inseriert war: Maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag.
Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB
Bayern hat zum 1. Juni 2023 eine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB für Bestandsgebäude mit mehr als zehn Wohnungen eingeführt; München gehört zur Gebietskulisse. Die Staatsregierung hat sie im Dezember 2025 um ein Jahr verlängert; die Regelung tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2026 außer Kraft (§§ 2, 3 Gebietsbestimmungsverordnung Bau, GVBl. 2025 S. 717). Ob sie danach weiter gilt, sollten Sie vor dem Kauf prüfen. In Münchner Erhaltungssatzungsgebieten bleibt die Aufteilung unabhängig davon genehmigungspflichtig; diese Regelung (§ 5 DVWoR) gilt bis 31. Dezember 2028.
Wie ein stiller Verkauf abläuft, zeigt die Seite Mehrfamilienhaus in München diskret verkaufen.
Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Angaben zum Erhaltungs- und Vorkaufsrecht geben den Stand vom 26.10.2026 wieder. Lassen Sie Ihren Fall vor einem Verkauf von einem Rechtsanwalt oder Notar prüfen.
Wie kaufen Sie in München über diskret.immo?
- Kostenfrei registrieren und Suchprofil speichern; unser Team schaltet Ihr Konto danach als „geprüft“ frei.
- Steckbriefe mit Stadtbezirk, Objektart, Preis- und Flächenrahmen ansehen.
- Exposé als geprüfter Käufer nach Vertraulichkeitszusage und mit Zustimmung des Eigentümers erhalten.
- Adresse nach dem Gespräch über Ihre Finanzierung und einer weiteren Freigabe; Unterlagen übergibt unser Team persönlich.
Stand 31. Oktober 2026: weniger als drei freigegebene Steckbriefe in München und 7 aktive Kaufgesuche, die München einschließen.
Welchen Faktor zahlt man für ein Mehrfamilienhaus in München?
Im ersten Halbjahr 2026 durchschnittlich rund das 30-Fache des Jahresrohertrags (Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026). Grundlage waren 35 Mietwohnhäuser mit höchstens 30 % Gewerbeanteil.
Wie hoch ist der Liegenschaftszinssatz für Mietwohnhäuser in München?
Rund 2,8 % im ersten Halbjahr 2026 nach dem Halbjahresreport des Gutachterausschusses. Für ein Gutachten gelten die modellkonformen Werte aus dem Jahresbericht.
Sind die Preise in München 2025 gefallen?
Bei Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen um im Mittel 2 %, bei Wohnbaugrundstücken um rund 15 % (Frühjahrsticker 2026). Bei Reihen- und Doppelhäusern lag die Entwicklung im Mittel bei ±0 %.
Darf ich ein Münchner Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen?
In Erhaltungssatzungsgebieten nur mit Genehmigung des Sozialreferats. Bei mehr als zehn Wohnungen greift zusätzlich die bayerische Regel nach § 250 BauGB, nach derzeitigem Stand bis Ende 2026; lassen Sie das vor dem Kauf prüfen.
Kann die Stadt beim diskreten Verkauf ihr Vorkaufsrecht ausüben?
In Erhaltungssatzungsgebieten ja, aber seit 2021 nur noch sehr eingeschränkt. Die Art der Vermarktung spielt dafür keine Rolle.
Was kostet die Nutzung von diskret.immo für Käufer?
Die Nutzung von diskret.immo ist für Käufer kostenlos: Käuferkonto, Steckbriefe und Suchprofil kosten nichts. Die Käuferprovision steht in jedem Steckbrief. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern tragen Verkäufer und Käufer sie zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und Grundstücken wird sie je Objekt vereinbart.
Weitere Regionen: Berlin · Hamburg · Frankfurt · Leipzig · Potsdam und Umland · alle Off-Market-Immobilien
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München: Der Immobilienmarkt in München – Halbjahresreport 2026, August 2026, https://stadt.muenchen.de/dam/jcr:1ab1829c-2c44-4fdc-b03b-6646c7849fab/Halbjahresreport_2026.pdf
- Gutachterausschuss München: Frühjahrsticker 2026 mit vorläufiger Marktanalyse 2025, abgerufen 26.10.2026, https://lhm.muenchen.swm.de/dam/jcr:b6c8618d-f245-4d24-acd1-da22ef321581/Fruehjahrsticker%202026.pdf
- Landeshauptstadt München: Erhaltungssatzungen in München, abgerufen 26.10.2026, https://stadt.muenchen.de/infos/erhaltungssatzung-muenchen.html
- Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr: Pressemitteilung „Umwandlungsverbot für Mietwohnungen“, 29.05.2023, https://stmb.bayern.de/med/pressemitteilungen/pressearchiv/2023/89/index.php
- Bayerische Staatskanzlei: Gebietsbestimmungsverordnung Bau (BayGBestVBau), abgerufen 26.10.2026, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayGBestVBau/true
- Baugesetzbuch, §§ 24, 172, 213, 250, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/
René LindelaubGeschäftsführer der IMMOBRA GmbH, Immobilienmakler seit 2008. Fachlich geprüft von IMMOBRA; keine Rechts- oder Steuerberatung.