Glossar: Begriffe rund um Off-Market-Immobilien

Off-Market

Off-Market bezeichnet den Verkauf einer Immobilie, ohne dass sie öffentlich inseriert wird. Statt auf Portalen oder in Zeitungen wird das Objekt gezielt ausgewählten Käufern angeboten – über Makler-Netzwerke, Plattformen mit Zugangsbeschränkung oder persönliche Kontakte. Gleichbedeutend sind „stille“ oder „diskrete Vermarktung“. Rechtlich ist Off-Market kein eigener Begriff; es gelten dieselben Regeln wie bei jedem Immobilienverkauf.

Beispiel: Eine Erbengemeinschaft verkauft ein vermietetes Mehrfamilienhaus, ohne dass Mieter oder Nachbarn davon erfahren. Mehr im Ratgeber Was sind Off-Market-Immobilien?

Steckbrief

Ein Steckbrief (auch Teaser) ist eine anonyme Kurzbeschreibung einer Immobilie, die keine Rückschlüsse auf Adresse oder Eigentümer zulässt. Er nennt nur Eckdaten wie grobe Region, Objektart, Preis- und Flächenrahmen und dient dazu, Interesse zu prüfen, bevor vertrauliche Informationen fließen. Bei diskret.immo ist der Steckbrief die erste von drei Freigabestufen (Stufe A); er zeigt kein Foto der Fassade.

Beispiel: „Mehrfamilienhaus, Leipzig-Süd, 10–14 Einheiten, Preisrahmen 1,8–2,2 Mio. €, Altbau, voll vermietet.“

Exposé

Ein Exposé ist die ausführliche Objektbeschreibung mit Daten, Fotos, Grundrissen und Lageangaben, auf deren Grundlage Käufer eine Kaufentscheidung vorbereiten. Bei öffentlichen Inseraten ist es für jeden abrufbar. Bei Off-Market-Verkäufen erhalten es Käufer meist erst nach einer Vertraulichkeitsvereinbarung. Bei diskret.immo ist das Exposé Stufe B: Es setzt ein geprüftes Konto, eine Vertraulichkeitszusage und die Freigabe mit Zustimmung des Eigentümers bzw. auf Weisung seines Maklers voraus.

Beispiel: Ein Käufer sieht im Steckbrief „Zinshaus in Berlin“ und erhält nach Bestätigung des NDA das Exposé mit Mieteraufstellung und Baujahr.

NDA

Ein NDA (Non-Disclosure Agreement, Vertraulichkeitsvereinbarung) ist ein Vertrag, mit dem sich der Empfänger verpflichtet, erhaltene Informationen geheim zu halten und nur für einen bestimmten Zweck zu nutzen. Beim Immobilienkauf schützt es Eigentümer, Mieter und Verhandlungsstand. Typische Inhalte: welche Informationen vertraulich sind, wer sie sehen darf, wie lange die Pflicht gilt und was bei einem Verstoß geschieht.

Beispiel: Bevor ein Investor das Exposé eines Bürogebäudes erhält, bestätigt er, Mieternamen und Adresse nicht weiterzugeben.

Hinweis: Lassen Sie Vertraulichkeitsvereinbarungen bei Bedarf rechtlich prüfen.

Datenraum

Ein Datenraum ist ein geschützter Ort – heute meist digital –, an dem der Verkäufer alle prüfungsrelevanten Unterlagen einer Immobilie für ausgewählte Käufer bereitstellt. Dazu gehören etwa Grundbuchauszug, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis, Pläne und Gutachten. Zugriffe werden dort in der Regel protokolliert. Bei diskret.immo gibt es derzeit keinen digitalen Datenraum: Unterlagen übergibt unser Team in Stufe C nach Freigabe persönlich.

Beispiel: Ein Käufer prüft im Datenraum die Restlaufzeiten aller Gewerbemietverträge, bevor er ein Angebot abgibt.

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie geteilt durch ihre Jahresnettokaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht, und erlaubt einen schnellen Vergleich ähnlicher Objekte. Die Gutachterausschüsse nennen ihn „Rohertragsfaktor“. Der Kehrwert in Prozent ist die Bruttorendite. Zustand, Lage und Kosten bildet der Faktor nicht ab.

Beispiel: 1.000.000 € Kaufpreis ÷ 50.000 € Jahresnettokaltmiete = Faktor 20. Mehr im Ratgeber Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus.

Bruttorendite

Die Bruttorendite ist die Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, ausgedrückt in Prozent. Sie berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten und ist deshalb eine Anfangskennzahl, keine Ertragsprognose. Sie entspricht 100 geteilt durch den Kaufpreisfaktor. Exposés nennen häufig die Bruttorendite, weil sie höher ausfällt als die Nettorendite.

Beispiel: 50.000 € Jahresnettokaltmiete ÷ 1.000.000 € Kaufpreis × 100 = 5,0 % Bruttorendite. Ausführlich mit Rechner: Mietrendite berechnen.

Nettorendite

Die Nettorendite ist der Jahresreinertrag einer Immobilie – Miete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten – im Verhältnis zur Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten, in Prozent. Zu den abgezogenen Kosten gehören Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Finanzierungskosten und Steuern bleiben außen vor. Die Nettorendite ist realistischer als die Bruttorendite.

Beispiel: Im fiktiven Rechenbeispiel des Ratgebers Mietrendite berechnen sinkt eine Bruttorendite von 5,04 % nach Kosten und 10 % Nebenkosten auf 3,52 % Nettorendite.

Due Diligence

Due Diligence ist die sorgfältige Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf – rechtlich, wirtschaftlich, technisch und steuerlich. Der Käufer prüft unter anderem Grundbuch, Baulasten, Mietverträge, Mieterbonität, Bauzustand, Altlasten und bei Gesellschaften auch deren Verträge und Steuern. Ziel ist, Risiken zu erkennen, bevor sie zu Ihren werden, und den Preis zu begründen. Grundlage sind die Unterlagen im Datenraum und eine Besichtigung.

Beispiel: Bei der Due Diligence eines Zinshauses stellt ein Gutachter Feuchtigkeit im Keller fest; der Käufer verhandelt den Preis nach.

LOI

Ein LOI (Letter of Intent, Absichtserklärung) ist ein Schreiben, in dem ein Käufer sein ernsthaftes Interesse und die Eckpunkte eines möglichen Kaufs festhält, etwa Preis, Finanzierung, Zeitplan und Bedingungen. Ein LOI ist in der Regel nicht bindend; ein Grundstückskauf wird erst mit dem notariell beurkundeten Vertrag wirksam (§ 311b BGB). Er schafft aber Klarheit und kann Exklusivität für eine Prüfphase vereinbaren.

Beispiel: Ein Investor bietet per LOI 2,4 Mio. € unter dem Vorbehalt einer zufriedenstellenden Due Diligence binnen sechs Wochen.

Share Deal

Ein Share Deal ist der Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, der eine Immobilie gehört, statt des Grundstücks selbst. Der Käufer übernimmt die Gesellschaft mit allen Rechten und Pflichten, also auch mit ihren Verbindlichkeiten. Grunderwerbsteuer kann anfallen, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile übergehen (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 GrEStG). Share Deals sind vor allem bei großen Gewerbe- und Wohnportfolios üblich.

Beispiel: Ein Käufer erwirbt alle Anteile einer GmbH, deren einziges Vermögen ein Bürogebäude ist. Ausführlich: Share Deal oder Asset Deal.

Hinweis: Share Deals sind steuerlich und rechtlich komplex – keine Beratung im Einzelfall.

Asset Deal

Ein Asset Deal ist der direkte Kauf einer Immobilie – der Käufer erwirbt das Grundstück mit Gebäude und wird im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Er ist der Regelfall beim Immobilienkauf. Bestehende Mietverträge gehen auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB), die sonstigen Verbindlichkeiten des Verkäufers dagegen nicht. Grunderwerbsteuer fällt an.

Beispiel: Ein Käufer erwirbt ein Mehrfamilienhaus per notariellem Kaufvertrag und tritt in alle zwölf Mietverhältnisse ein. Ausführlich: Share Deal oder Asset Deal.

Gemeinschaftsgeschäft

Ein Gemeinschaftsgeschäft ist die Zusammenarbeit zweier Makler bei einem Verkauf: Der eine bringt das Objekt ein, der andere den Käufer, und beide teilen die Provision nach vorheriger Absprache. So erreicht ein Objekt Käufer, die der beauftragte Makler allein nicht kennt. Bei diskret.immo können Partnermakler Objekte und Käufer einbringen; das Gemeinschaftsgeschäft ist geregelt. Details unter Für Makler.

Beispiel: Ein Münchner Makler hat einen Suchkunden für eine Villa am Starnberger See, die ein anderer Partnermakler im Auftrag hat.

Kundenschutz

Kundenschutz ist die Vereinbarung, dass ein Makler, der einen Käufer oder ein Objekt eingebracht hat, an einem späteren Abschluss beteiligt wird – auch wenn dieser über andere Wege zustande kommt. Er verhindert, dass Käufer oder Objekte am Einbringenden vorbei vermittelt werden. Kundenschutz ist üblicherweise zeitlich befristet und setzt einen nachweisbaren Erstkontakt voraus. Für Partnermakler auf diskret.immo ist er geregelt.

Beispiel: Ein Partnermakler bringt einen Investor ein; kauft dieser binnen der vereinbarten Frist ein Objekt der Plattform, erhält der Makler seinen Anteil.

Geldwäschegesetz

Das Geldwäschegesetz (GwG) verpflichtet unter anderem Immobilienmakler und Notare, die Vertragsparteien eines Immobilienkaufs zu identifizieren und verdächtige Vorgänge zu melden. Makler müssen identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse am Kauf besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG). Bei Gesellschaften gehören die wirtschaftlich Berechtigten dazu. Den Kaufpreis bar, in Kryptowerten oder Gold zu zahlen, ist verboten (§ 16a GwG).

Beispiel: Vor der Adressfreigabe weist ein Käufer seine Identität mit dem Personalausweis nach, eine GmbH zusätzlich mit Handelsregister- und Transparenzregisterauszug.

Finanzierungsnachweis

Ein Finanzierungsnachweis ist ein Beleg dafür, dass ein Käufer den Kaufpreis aufbringen kann – etwa eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Eigenkapitalnachweis. Er schützt den Verkäufer vor Zeitverlust und Besichtigungen mit Interessenten ohne Kaufkraft. Eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung ist keine Kreditzusage, zeigt aber, dass die Bank den Rahmen geprüft hat. Bei diskret.immo fragen wir ihn im persönlichen Gespräch ab, bevor die Adresse (Stufe C) freigegeben wird.

Beispiel: Ein Käufer legt eine Bestätigung seiner Bank über einen Finanzierungsrahmen von 3 Mio. € vor.

Vorvermarktung

Die Vorvermarktung („Coming Soon“) ist die befristete Phase, in der ein Objekt vor seinem öffentlichen Start einem kleinen Kreis von Käufern angeboten wird. Anders als beim dauerhaften Off-Market-Verkauf ist der spätere öffentliche Auftritt eingeplant. Die Vorvermarktung dient dazu, Nachfrage und Preisrahmen zu testen. Bei diskret.immo ist das als stiller Test möglich: Eigentümer prüfen die Nachfrage, bevor sie entscheiden.

Beispiel: Ein Eigentümer stellt seinen Steckbrief für einige Wochen still ein und entscheidet nach der Zahl passender Suchprofile, ob er inseriert.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einem Gebiet, angegeben in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche (§ 196 BauGB). Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen, mindestens alle zwei Jahre, vielerorts jährlich; bei bebauten Grundstücken gilt der Wert, als wäre das Grundstück unbebaut. Er ist eine Orientierung, kein Verkehrswert. Abrufbar ist er kostenlos im Portal BORIS-D.

Beispiel: Bei einem Bodenrichtwert von 400 €/m² und 800 m² Grundstück beträgt der Bodenwert rechnerisch rund 320.000 €, vor Anpassungen an das konkrete Grundstück.