Mehrfamilienhaus in Berlin kaufen – off-market

Wie ist der Immobilienmarkt in Berlin?

Der Berliner Markt für Mietwohnhäuser ist 2025 lebhafter, aber kleinteiliger geworden: Die Zahl der Verkäufe stieg um 10 %, der Geldumsatz sank um 14 %. Es wechselten also mehr, aber im Schnitt kleinere oder günstigere Häuser den Eigentümer. Der mittlere Quadratmeterpreis stieg dabei um 6 %.

Den Faktor erklären wir im Ratgeber Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus und kurz im Glossar.

Was die Zahlen über Berlin verraten: Je höher die Objektmiete, desto höher setzt der Gutachterausschuss den Liegenschaftszinssatz an. Häuser mit niedrigen Bestandsmieten werden also zu einem höheren Vielfachen der Miete gehandelt – Käufer bezahlen dort die Aussicht auf künftige Mietentwicklung mit. Wer zwei Berliner Häuser vergleicht, sollte deshalb nie nur den Faktor nebeneinanderlegen.

Eine Lücke in der Statistik betrifft gerade diskrete Verkäufe: Share Deals, also der Verkauf von Gesellschaftsanteilen statt des Grundstücks, muss der Notar dem Gutachterausschuss nicht übersenden. Sie fehlen in der Kaufpreissammlung.

Welche Immobilien werden in Berlin off-market gehandelt?

Off-market heißt: Das Objekt wird nicht auf Portalen inseriert, sondern gezielt ausgewählten Käufern angeboten. In Berlin betrifft das vor allem Objekte, bei denen Eigentümer Mieter, Nachbarn oder Mitbewerber nicht aufschrecken wollen:

• Mietwohnhäuser aus der Gründerzeit. Von den 635 Kauffällen, aus denen der Gutachterausschuss die Liegenschaftszinssätze 2026 abgeleitet hat, stammten 433 aus Häusern mit Baujahr vor 1919 – rund 68 %.
• Wohn- und Geschäftshäuser mit Läden oder Praxen im Erdgeschoss.
• Nachkriegs- und Siebzigerjahre-Bestand mit Modernisierungsbedarf.
• Grundstücke und Baulücken, deren Verkauf erst nach einer Bauvoranfrage bekannt werden soll.
• Villen und Einfamilienhäuser in den Villenlagen des Südwestens.

Wonach Sie suchen, beschreiben Sie in der Suche in eigenen Worten. Mehr zu den Objektarten: Mehrfamilienhaus off-market und Zinshaus off-market.

Wo in Berlin werden Mietshäuser verkauft?

Der Markt verteilt sich über die ganze Innenstadt und die dichten Ränder des Rings. In der Stichprobe des Gutachterausschusses stammten die meisten verkauften Häuser aus den Altbezirken Neukölln (75), Kreuzberg (54), Steglitz (48), Reinickendorf (43), Spandau (42) und Charlottenburg (41). Aus Marzahn und Hohenschönhausen stammte kein einziger auswertbarer Fall.

Die Steckbriefe auf diskret.immo nennen deshalb nur den Bezirk oder eine grobe Lage, nie die Straße. Die Adresse erhalten Sie erst nach Freigabe durch den Eigentümer.

Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus in Berlin und möchten wissen, welche Käufer es suchen – ohne Inserat und ohne Aushang im Treppenhaus? Wer heute in Berlin kauft und was Häuser amtlich bringen, zeigt die Seite Mehrfamilienhaus in Berlin verkaufen. Senden Sie uns die Eckdaten – wir erstellen mit Ihnen einen anonymen Steckbrief und geben ihn nur mit Ihrer Zustimmung frei. Details sehen nur geprüfte Käufer, denen Sie zustimmen.

Was müssen Eigentümer in Berlin beim Verkauf beachten?

In Berlin greifen mehrere Regeln ineinander. Drei Punkte sollten Sie kennen, bevor Sie einen Verkauf vorbereiten.

Umwandlung in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig

Seit dem 1. Januar 2026 gilt die Berliner Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB. Sie macht die Aufteilung bestehender Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen in Wohneigentum genehmigungspflichtig und läuft bis zum 31. Dezember 2030. Ausnahmen nennt § 250 Abs. 3 BauGB, etwa die Nachlassteilung oder den Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter.

In den sozialen Erhaltungsgebieten – laut Senatsverwaltung derzeit 82 – ist die Aufteilung unabhängig von der Zahl der Wohnungen genehmigungspflichtig. Grundlage ist die Umwandlungsverordnung 2025 zu § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB (GVBl. Berlin 2025 S. 129); sie gilt seit 13. März 2025 und tritt mit Ablauf des 12. März 2030 außer Kraft. Dort können die Bezirke auch Modernisierungen über den üblichen Standard, Zusammenlegungen und Abriss versagen.

Für Käufer heißt das: Ein Faktor, der nur mit späterer Aufteilung aufgeht, ist in Berlin kein belastbarer Faktor.

Das Vorkaufsrecht gilt auch beim diskreten Verkauf

In sozialen Erhaltungsgebieten haben die Bezirke ein Vorkaufsrecht. Es kann seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 nur noch in wenigen Fällen ausgeübt werden. Wichtig: Ob ein Haus inseriert war oder nicht, spielt dafür keine Rolle. Maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag, den die Gemeinde zur Prüfung erhält. Käufer können die Ausübung durch eine Abwendungsvereinbarung mit dem Bezirk abwenden (§ 27 BauGB).

Diskretion schützt vor allem die Mieter

Ein öffentliches Inserat mit Fassadenfoto erreicht auch die Bewohner. Ein anonymer Steckbrief nennt nur Bezirk, Objektart, Preis- und Flächenrahmen. So können Sie den Markt testen, ohne dass im Haus Unruhe entsteht. Wie Sie ein Mehrfamilienhaus in Berlin diskret verkaufen, was der Bezirk nach dem Notartermin prüft und wann die Mieter davon erfahren, lesen Sie auf der Eigentümerseite für Berlin.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Angaben zum Umwandlungs- und Vorkaufsrecht geben den Stand vom 26.10.2026 wieder. Lassen Sie Ihren Fall vor einem Verkauf von einem Rechtsanwalt oder Notar prüfen.

Wie kaufen Sie in Berlin über diskret.immo?

1. Konto anlegen und Suchprofil speichern: kostenfrei registrieren. Unser Team schaltet Ihr Konto danach als „geprüft“ frei.
2. Steckbriefe ansehen: Bezirk, Objektart, Preis- und Flächenrahmen, keine Adresse.
3. Exposé anfragen: als geprüfter Käufer nach Vertraulichkeitszusage, Freigabe mit Zustimmung des Eigentümers.
4. Adresse: nach dem Gespräch über Ihre Finanzierung und einer weiteren Freigabe. Unterlagen übergibt unser Team persönlich.

Stand 1. November 2026: weniger als drei freigegebene Steckbriefe in Berlin und 18 aktive Kaufgesuche, die Berlin einschließen.

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