Zinshaus und Wohn- und Geschäftshaus off market kaufen

Was ist ein Zinshaus – und was unterscheidet es vom Mehrfamilienhaus?

Ein Zinshaus ist ein Mietshaus, das als Kapitalanlage gehalten wird. Der Begriff ist eng mit den Mietshäusern der Gründerzeit verbunden, die in Städten wie Berlin, Wien oder Leipzig zur Vermietung gebaut wurden. Heute ist er vor allem in Österreich, Süddeutschland und Berlin gebräuchlich.

Rechtlich gibt es keine eigene Kategorie „Zinshaus“. In amtlichen Statistiken heißen solche Häuser Mehrfamilienhaus oder, bei einem nennenswerten Gewerbeanteil, Wohn- und Geschäftshaus. Der Obere Gutachterausschuss Brandenburg zum Beispiel ordnet Häuser mit einem gewerblichen Mietanteil über 20 % und unter 80 % als Wohn- und Geschäftshaus ein.

Bei diskret.immo finden Sie Zinshäuser sowohl hier als auch unter Off-Market-Mehrfamilienhaus. Die Suche in eigenen Worten versteht beide Begriffe.

Warum werden Zinshäuser off market verkauft?

Zinshäuser sind oft seit Jahrzehnten in Familienbesitz. Der Verkauf fällt deshalb häufig mit einem Erbfall oder einer Neuordnung des Vermögens zusammen – Anlässe, bei denen Eigentümer keine Öffentlichkeit wollen. Hinzu kommt: Gewerbemieter im Erdgeschoss reagieren auf Verkaufsgerüchte empfindlich, etwa mit Zurückhaltung bei der Vertragsverlängerung.

Für Käufer bedeutet das: Gute Zinshäuser in gefragten Lagen kommen selten auf den offenen Markt. Wer ein genaues Suchprofil hinterlegt, ist bei einem stillen Verkauf früh dabei.

Wie suchen Sie ein Zinshaus in eigenen Worten?

Schreiben Sie Ihren Wunsch so, wie Sie ihn einem Makler sagen würden, zum Beispiel: „Gründerzeit-Zinshaus in Leipzig oder Berlin, 8 bis 20 Einheiten, Gewerbe im Erdgeschoss, bis 4 Mio.“ Die Suche zerlegt das nach festen Regeln in Kriterien wie Ort, Objektart, Einheiten, Baujahr, Preis und Stichworte. Jeder Steckbrief erhält eine Passung von 0 bis 100 mit einer kurzen Begründung.

Nützliche Stichworte für Zinshäuser:

• „Altbau“ oder „Baujahr vor 1918“
• „Gewerbe im Erdgeschoss“ oder „ohne Gewerbe“
• „Dachgeschoss ausbaufähig“
• „unter Denkmalschutz“ oder „kein Denkmal“
• „Aufzug“, „Hinterhaus“, „Seitenflügel“

Regionale Seiten helfen bei der Eingrenzung: Berlin, Leipzig, München, Hamburg, Frankfurt und Potsdam.

Welche Besonderheiten sollten Sie beim Zinshaus prüfen?

Ein Zinshaus verlangt eine genauere Prüfung als ein jüngeres Mehrfamilienhaus, weil Altbau, Mischnutzung und lange Mietverhältnisse zusammenkommen. Diese Punkte gehören auf Ihre Liste:

• Mietstruktur: Wie verteilen sich die Mieten auf Wohnen und Gewerbe? Wie lange laufen die Gewerbemietverträge noch?
• Mietniveau: Liegen die Wohnmieten deutlich unter dem örtlichen Mietspiegel? Das ist Potenzial, aber nur im Rahmen des Mietrechts nutzbar.
• Rechtliche Bindungen: Gilt eine Erhaltungssatzung (Milieuschutz)? Steht das Haus unter Denkmalschutz?
• Bauzustand: Dach, Fassade, Leitungen, Feuchtigkeit im Keller, Holzbalkendecken.
• Aufteilung: Gibt es bereits eine Teilungserklärung, oder ist das Haus ungeteilt?
• Energie: Energieausweis und anstehende Pflichten bei der Heizung.

Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Bauberatung. Lassen Sie Mietverträge und Bauzustand vor dem Kauf fachlich prüfen.

Welche Kennzahlen helfen bei der Einordnung?

Der wichtigste Schnellwert ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Beim Zinshaus lohnt es sich, ihn getrennt für Wohnen und Gewerbe zu betrachten, weil Gewerbemieten anders bewertet werden.

Amtliche Vergleichswerte gibt es nur regional. Ein Beispiel aus Brandenburg: Für Wohn- und Geschäftshäuser im Berliner Umland (ohne Potsdam) ermittelte der Obere Gutachterausschuss einen durchschnittlichen Rohertragsfaktor von 17,7 (Spanne 11,6 bis 26,0; 30 Kauffälle 2023–2025). Für Berlin, Leipzig oder München gelten die Marktberichte der dortigen Gutachterausschüsse.

Wie Sie den Faktor einordnen, zeigt der Ratgeber Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus; Brutto- und Nettorendite rechnen Sie mit dem Rechner unter Mietrendite berechnen.

Wie läuft der Kauf eines Zinshauses ab?

Der Ablauf entspricht dem bei allen Off-Market-Objekten auf diskret.immo:

1. Kostenfreies Konto anlegen, Suchprofil speichern und passende Steckbriefe ansehen.
2. Nach der Freischaltung als geprüfter Käufer Vertraulichkeit zusagen und das Exposé anfragen.
3. Finanzierung im Gespräch klären, nach weiterer Freigabe die Adresse erhalten.
4. Unterlagen prüfen, die unser Team persönlich übergibt, besichtigen, gegebenenfalls Gutachter hinzuziehen.
5. Angebot oder Absichtserklärung abgeben, Kaufvertrag beim Notar.

Bei größeren Zinshäusern, die in einer Gesellschaft gehalten werden, kommt neben dem direkten Kauf (Asset Deal) auch der Kauf der Gesellschaftsanteile in Betracht (Share Deal). Unterschiede bei Grunderwerbsteuer, Haftung und Prüfung erklärt der Ratgeber Share Deal oder Asset Deal.

Die Nutzung von diskret.immo ist für Käufer kostenlos: Käuferkonto, Steckbriefe und Suchprofil kosten nichts. Bei Zinshäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern wird die Käuferprovision je Objekt vereinbart. Ob und in welcher Höhe für ein Objekt eine Käuferprovision anfällt, steht im Steckbrief.

Sie besitzen selbst ein Zinshaus und denken über einen Verkauf nach? Wie Sie ein Zinshaus diskret verkaufen, ohne Mieter zu beunruhigen, lesen Sie auf der Eigentümerseite.