Geerbte Immobilie verkaufen – diskret, auch als Erbengemeinschaft

Eine geerbte Immobilie können Sie diskret verkaufen, sobald feststeht, wer Erbe ist, und alle Erben zustimmen. Bei diskret.immo erscheint das Haus nur als anonymer Steckbrief – ohne Adresse und ohne Fotos aus dem Elternhaus im Netz. Das Exposé erhalten nur geprüfte Käufer nach Vertraulichkeitszusage und Freigabe, die Adresse erst nach einer weiteren Freigabe. Sie bestimmen das Tempo, und jede Freigabe an Käufer erfolgt erst nach Abstimmung in der Erbengemeinschaft.

Sie müssen nichts überstürzen

Nach einem Todesfall ist der Verkauf des Hauses selten die erste Sorge. Viele Erben fühlen sich unter Druck – durch laufende Kosten, durch Verwandte, durch Kaufangebote, die unerwartet im Briefkasten liegen. Ein diskreter Verkauf nimmt diesen Druck heraus: Es gibt kein Inserat, keine Besichtigungstouristen im Elternhaus und keine Diskussion in der Nachbarschaft.

Wir beginnen mit einem Gespräch, nicht mit einem Vertrag. Darin klären wir, was jetzt wirklich zu tun ist und was warten kann.

Was ist vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie zu tun?

Vor dem Verkauf muss nachgewiesen sein, wer Erbe ist. Ins Grundbuch eingetragen sein müssen die Erben für den Verkauf in der Regel nicht (§ 40 GBO). Die Reihenfolge:

1. Erbnachweis beschaffen: Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament bzw. Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift.
2. Grundbuch berichtigen, wenn sinnvoll: Die Erben können sich als Eigentümer eintragen lassen. Für den Verkauf selbst ist das meist nicht nötig; ob die Bank des Käufers es für ihre Grundschuld verlangt, klärt der Notar. Wird der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fällt dafür keine Grundbuchgebühr an (Nr. 14110 KV GNotKG, Anmerkung 1).
3. Einigung in der Erbengemeinschaft: Über den Verkauf entscheiden alle Erben gemeinsam (§ 2040 BGB).
4. Wert einschätzen: Eine neutrale Einwertung schafft eine gemeinsame Grundlage für alle Erben.
5. Diskret anbieten: Steckbrief, stiller Test, Freigabe in Stufen – jeder Schritt in Abstimmung mit allen Erben.
6. Kaufvertrag und Auszahlung: Der Kaufpreis geht an die Erbengemeinschaft und wird nach den Erbquoten oder einer Vereinbarung verteilt.

Was, wenn sich die Erben nicht einig sind?

Ohne Zustimmung aller Erben kann die Immobilie nicht freihändig verkauft werden. Jeder Miterbe kann jedoch die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Ein Miterbe kann außerdem seinen Anteil am Nachlass notariell verkaufen (§ 2033 BGB); die übrigen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Als letztes Mittel bleibt die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§ 180 ZVG). Sie ist öffentlich, dauert oft lange, und ihr Ergebnis lässt sich kaum vorhersagen.

Ein gemeinsamer, diskreter Verkauf ist für die meisten Erbengemeinschaften der bessere Weg. Was dabei hilft:

• eine neutrale Werteinschätzung, die alle Erben gleichzeitig erhalten
• ein gemeinsamer Ansprechpartner, der alle gleich informiert
• der stille Test, der zeigt, welcher Preis realistisch ist – bevor gestritten wird
• die Möglichkeit, dass ein Miterbe die Anteile der anderen übernimmt

Möchte ein Miterbe das Haus behalten, kann er die anderen auszahlen. Auch dafür braucht es eine belastbare Werteinschätzung. Steuerlich gilt die Auszahlung als Kauf bzw. Verkauf der Anteile; für den übernommenen Anteil beginnt die Spekulationsfrist neu.

Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuer an?

Ob ein Gewinn aus dem Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist, richtet sich nach § 23 EStG. Die Frist beträgt zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung. Als Erbe treten Sie in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein; maßgeblich ist daher grundsätzlich, wann er die Immobilie angeschafft hat. Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Nach Auffassung der Finanzverwaltung wird dabei die Eigennutzung des Verstorbenen dem Erben zugerechnet. Wie die Nutzung durch den Verstorbenen und durch die Erben in Ihrem Fall zählt, ist im Einzelfall zu prüfen.

Unabhängig davon kann Erbschaftsteuer anfallen. Sie entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf.

Achtung beim geerbten Familienheim: Haben Sie das Elternhaus erbschaftsteuerfrei geerbt, weil Sie selbst einziehen, entfällt diese Befreiung rückwirkend, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren verkaufen oder nicht mehr selbst bewohnen – es sei denn, zwingende Gründe hindern Sie daran (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Lassen Sie das vor dem Verkauf steuerlich prüfen.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Hinweise zu §§ 2033, 2034, 2040, 2042 BGB, § 40 GBO, § 180 ZVG, § 23 EStG, § 13 ErbStG und zum GNotKG geben den allgemeinen Stand vom 26.10.2026 wieder. Für Ihren Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt oder Ihre Steuerberatung.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer geerbten Immobilie?

Fehlende Unterlagen wie Grundbuchauszug, Teilungserklärung oder Energieausweis besorgen wir im Rahmen des Maklerauftrags; behördliche Gebühren tragen die Eigentümer.

Was passiert mit dem Inventar?

Das Haus muss für den Verkauf nicht leer sein. Viele Käufer besichtigen auch ein möbliertes Haus. Eine Räumung können Sie vor oder nach dem Verkauf beauftragen; im Kaufvertrag lässt sich regeln, was im Haus bleibt. Erinnerungsstücke sollten Sie vor der ersten Besichtigung sichern.

Mehr zum allgemeinen Ablauf finden Sie unter Immobilie diskret verkaufen und im Ratgeber Ablauf eines diskreten Immobilienverkaufs.