Haus bei Trennung und Scheidung diskret verkaufen

Bei einer Trennung oder Scheidung kann das gemeinsame Haus diskret verkauft werden, wenn beide Eigentümer zustimmen. Bei diskret.immo erscheint es nur als anonymer Steckbrief – ohne Adresse und ohne Fotos aus dem Familienzuhause im Netz. Das Exposé erhalten nur geprüfte Käufer nach Vertraulichkeitszusage und Freigabe, die Adresse erst nach einer weiteren Freigabe. Beide Partner erhalten dieselben Informationen, und jede Freigabe an Käufer braucht die Zustimmung beider.

Ein Verkauf ohne Zuschauer

Wenn eine Ehe oder Partnerschaft endet, möchten die meisten Menschen nicht, dass Nachbarn, Kollegen oder Schulfreunde der Kinder das Haus im Internet finden. Ein diskreter Verkauf verhindert genau das. Es gibt kein Inserat, kein Schild und keine Fremden, die einfach vorbeikommen.

Ebenso wichtig ist Neutralität. Wir arbeiten für beide Eigentümer gleichermaßen: Beide erhalten Einwertung, Nachfrage und Angebote gleichzeitig und in gleicher Form. Das schafft Vertrauen, auch wenn sonst wenig Einigkeit herrscht.

Welche Möglichkeiten gibt es für das gemeinsame Haus?

Für das gemeinsame Haus gibt es im Wesentlichen vier Wege. Welcher passt, hängt von Finanzen, Kindern und dem Verhältnis zueinander ab.

Ein diskreter Verkauf eignet sich, wenn beide verkaufen wollen oder wenn ein Partner übernehmen möchte und ein realistischer Marktwert gebraucht wird. Der stille Test zeigt, welcher Preis am Markt tragfähig ist – das ist oft die Grundlage, auf die sich beide verständigen können.

Was müssen beide Partner beachten?

Gehört das Haus beiden, müssen beide den Verkauf des ganzen Hauses mittragen und den Kaufvertrag unterschreiben (§ 747 Satz 2 BGB). Seinen eigenen Miteigentumsanteil kann zwar jeder allein verkaufen (§ 747 Satz 1 BGB), Käufer für halbe Häuser gibt es aber kaum.

Auch wenn nur ein Partner im Grundbuch steht, kann die Einwilligung des anderen nötig sein: Leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, darf ein Ehegatte ohne Einwilligung des anderen nicht über sein Vermögen im Ganzen verfügen (§ 1365 BGB). Das gilt auch für ein einzelnes Haus, wenn es nahezu das gesamte Vermögen ausmacht – nach der Rechtsprechung etwa 85 bis 90 % – und der Käufer das weiß. Bei Gütertrennung oder abweichendem Ehevertrag gilt das nicht. Die Regel gilt nur für Ehegatten und nur bis zur rechtskräftigen Scheidung.

Für den Zugewinnausgleich ist der Wert des Vermögens zu einem Stichtag maßgeblich. Bei einer Scheidung ist das nach § 1384 BGB der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird. Ein späterer Verkauf ändert diesen Stichtag nicht.

Weitere Punkte, die Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt besprechen sollten:

• Darlehen: Wer haftet nach dem Verkauf oder der Übernahme? Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
• Spekulationsfrist: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, außer die Immobilie wurde ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt. Vorsicht bei der Übernahme durch einen Partner: Auch die Übertragung eines Anteils an den anderen gegen Ausgleich oder Verzicht auf Zugewinnausgleich gilt steuerlich als Verkauf. Und wer ausgezogen ist und dem Ex-Partner das Haus überlässt, bewohnt es steuerlich nicht mehr selbst (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21). Lassen Sie das vor jeder Vereinbarung steuerlich prüfen.
• Grunderwerbsteuer: Übernimmt ein Partner den Anteil des anderen, ist das unter Ehegatten und unter früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Für unverheiratete Paare gilt diese Befreiung nicht; übernimmt ein Partner den Anteil des anderen, fällt Grunderwerbsteuer auf den Anteil an. Auch § 1365 BGB gilt nur für Ehegatten.
• Wohnrecht und Kinder: Wer bleibt bis zum Verkauf im Haus? Wann wird umgezogen?

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Hinweise zu §§ 747, 1365, 1384 BGB, § 180 ZVG, § 23 EStG (einschließlich BFH IX R 11/21) und § 3 GrEStG geben den allgemeinen Stand vom 26.10.2026 wieder. Für Ihren Fall wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt für Familienrecht und an Ihre Steuerberatung.

Wie läuft ein diskreter Verkauf bei Trennung ab?

1. Erstgespräch: einzeln oder gemeinsam, ganz wie es für Sie passt. Wir erklären den Ablauf und beantworten Fragen.
2. Neutrale Einwertung: Beide Partner erhalten dieselbe Werteinschätzung zur selben Zeit.
3. Gemeinsame Freigabe: Steckbrief und Preisrahmen werden nur veröffentlicht, wenn beide zustimmen.
4. Stiller Test: Die Nachfrage zeigt, ob der Preisrahmen realistisch ist.
5. Angebote: Jedes Angebot geht an beide Partner gleichzeitig.
6. Notar: Beide unterschreiben den Kaufvertrag. Der Notar regelt die Ablösung der Darlehen und die Auszahlung.

Besichtigungen stimmen wir so ab, dass möglichst wenig Belastung entsteht – etwa wenn ein Partner noch im Haus wohnt oder Kinder dort leben. Den allgemeinen Ablauf beschreibt der Ratgeber Ablauf eines diskreten Immobilienverkaufs.

Was kostet der Verkauf bei Trennung?

Die Provision richtet sich nach dem Objekt. Bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung mit Verbraucher als Käufer gelten §§ 656a–656d BGB. Bei diskret.immo steht die Käuferprovision in jedem Steckbrief. Erstgespräch, Einwertung und stiller Test sind kostenlos und unverbindlich; eine Provision fällt nur bei erfolgreichem Verkauf an und wird vorab im Maklerauftrag vereinbart. Den Anteil der Verkäuferseite teilen die Eigentümer untereinander.