In Potsdam wurden 2025 laut Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses nur 19 Mehrfamilienhäuser verkauft, zusammen für 88,5 Mio. €. Gezahlt wurde im Mittel das 23,8-Fache der Jahresmiete, der Liegenschaftszinssatz lag bei 2,5 %. Im Landkreis Potsdam-Mittelmark lag der Faktor 2025 bei 18,8. Auf diskret.immo sehen registrierte Käufer anonyme Steckbriefe aus Potsdam und dem Umland, die nicht öffentlich inseriert werden.
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Wie ist der Immobilienmarkt in Potsdam?
Potsdam hat 2025 wieder zugelegt. Die Zahl der Kaufverträge stieg um 29 % auf 1.249, der Geldumsatz um 14 % auf 833,6 Mio. € – rund 12 % des Umsatzes im ganzen Land Brandenburg. Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist dagegen klein geblieben: 19 Verkäufe nach 27 im Vorjahr und 13 im Jahr 2023.
| Kennzahl Potsdam | Wert | Quelle, Stand |
|---|---|---|
| Kauffälle insgesamt 2025 | 1.249 (+29 %) | Gutachterausschuss Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025 (beschlossen 07.05.2026) |
| Geldumsatz insgesamt 2025 | 833,6 Mio. € (+14 %) | ebd. |
| Mehrfamilienhäuser: Verkäufe / Umsatz | 19 / 88,5 Mio. € (2024: 27 / 83,1 Mio. €) | ebd., Abb. 88 |
| Mehrfamilienhäuser: Ø Gesamtkaufpreis | 1,4 Mio. € bei Ø 540 m² Mietfläche | ebd. |
| Mehrfamilienhäuser: Mietflächenpreis (Median) | 2.960 €/m², Spanne 1.340–4.040 €/m² (14 Fälle) | ebd., Abb. 89 |
| Rohertragsfaktor Mehrfamilienhäuser (2023–2025) | 23,8, Spanne 15,3–45,9 (30 Fälle) | ebd., Abb. 94 |
| Liegenschaftszinssatz Mehrfamilienhäuser | 2,5 %, Vertrauensbereich 2,1–3,0 % | ebd., Abb. 92 |
| Ø Nettokaltmiete in der Stichprobe | 9,1 €/m² | ebd., Abb. 91 |
| Eigenheim, mittlerer bis guter Zustand | Ø 761.000 €, 5.245 €/m² Wohnfläche | ebd. |
| Wohnung Weiterverkauf, Altbau saniert | Median 4.650 €/m² (170 Fälle) | ebd. |
| Bauland Geschosswohnungsbau, einfache bis mittlere Lage | Ø 785 €/m² (2023–2025, 5 Fälle) | ebd., Abb. 35 |
Umland zum Vergleich (Landkreis Potsdam-Mittelmark):
| Kennzahl Potsdam-Mittelmark 2025 | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhäuser: Verkäufe | 31 (Berliner Umland 11, weiterer Metropolenraum 20) | Grundstücksmarktbericht 2025 Potsdam-Mittelmark, Tab. 54 |
| Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche | Berliner Umland 2.759 €, weiterer Metropolenraum 1.275 € | ebd. |
| Liegenschaftszinssatz / Rohertragsfaktor 2025 | 3,4 % / 18,8 (19 Fälle) | ebd., Kap. 8.4.2 |
| Bauland für Mehrfamilienhäuser | 2025 kein Kauffall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr | ebd., Kap. 5.3 |
Was der Faktor zeigt und was er verschweigt, steht im Ratgeber Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus, kurz im Glossar.
Was an Potsdam auffällt: Zwischen Stadt und Landkreis liegen fünf Jahresmieten. Für ein Haus in Potsdam zahlten Käufer im Mittel das 23,8-Fache, im Landkreis 2025 das 18,8-Fache. Und der Stadtmarkt ist so klein, dass der Gutachterausschuss für 2025 nur Häuser in mittlerem bis gutem Zustand auswertet – für andere Zustände gab es zu wenige Verkäufe. Bei 19 Verkäufen im Jahr fällt jedes öffentliche Angebot auf.
Welche Immobilien werden in Potsdam und Umland off-market gehandelt?
- Mehrfamilienhäuser im Altbau der Innenstadt, der Brandenburger Vorstadt und Babelsbergs.
- Villen und Landhäuser an Seen und Havel, deren Verkauf nicht bekannt werden soll.
- Mietshäuser im Umland, etwa in Werder (Havel), Teltow, Kleinmachnow oder Michendorf.
- Wohn- und Geschäftshäuser in den Ortskernen.
- Grundstücke für Geschosswohnungsbau – im Landkreis 2025 ohne einen einzigen Kauffall.
Beschreiben Sie in der Suche oben, was Sie suchen, etwa „Mehrfamilienhaus in Potsdam oder Werder, sechs bis zehn Wohnungen, bis 2,5 Mio. Euro“. Mehr zu den Objektarten: Mehrfamilienhaus off-market und Zinshaus off-market.
Wo in Potsdam wird gekauft?
Bei Wohnungen konzentrieren sich die Verkäufe auf die Stadtteile Potsdam, Babelsberg und Drewitz, auf die zusammen rund 71 % aller Transaktionen entfallen. Neubauwohnungen wurden vor allem im Bornstedter Feld und in der Brandenburger Vorstadt verkauft, sanierte Altbauten im Entwicklungsbereich Krampnitz. Eigenheime wechselten vor allem in Potsdam, Babelsberg, Groß Glienicke und Fahrland den Eigentümer.
Im Umland unterscheidet der Gutachterausschuss zwischen dem Berliner Umland und dem weiteren Metropolenraum. Der Preisabstand ist groß: 2.759 gegen 1.275 € je Quadratmeter Wohnfläche bei Mehrfamilienhäusern.
Warum diskret.immo in Potsdam zu Hause ist
diskret.immo wird von der IMMOBRA GmbH betrieben, einem Maklerunternehmen aus Brandenburg an der Havel. Potsdam und das Havelland sind unsere Heimatregion.
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus in Potsdam oder im Umland und möchten wissen, wer es kaufen würde? Mit einem anonymen Steckbrief testen Sie die Nachfrage, ohne dass Mieter oder Nachbarn davon erfahren.
Was müssen Eigentümer in Potsdam beim Verkauf beachten?
Soziale Erhaltungssatzungen breiten sich aus
Seit dem 2. November 2023 gelten in Potsdam die sozialen Erhaltungssatzungen „Babelsberg Süd“ und „Teltower Vorstadt Nord“. Für die Brandenburger Vorstadt hat die Stadtverordnetenversammlung am 26. Juni 2025 den Aufstellungsbeschluss gefasst, für Babelsberg Nord und die Barocke Stadterweiterung am 27. März 2026. In solchen Gebieten können Modernisierungen, Grundrissänderungen und Zusammenlegungen genehmigungspflichtig sein.
Für Verkäufer heißt das: Käufer fragen nach, ob ein Haus in einem Satzungs- oder Aufstellungsgebiet liegt. Klären Sie das vor dem ersten Gespräch.
Umwandlung und Vorkaufsrecht
Eine Genehmigungspflicht für die Aufteilung in Eigentumswohnungen setzt eine Landesregelung voraus. Die Stadt nennt sie in ihrer Information vom 4. Juni 2026 nur als Möglichkeit, „wenn es eine Landesregelung gibt“. Brandenburg hat eine solche Verordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 oder § 250 BauGB bislang nicht erlassen. In Potsdamer Erhaltungsgebieten können aber Modernisierungen, Grundrissänderungen und Zusammenlegungen genehmigungspflichtig sein. Das Vorkaufsrecht der Stadt in Erhaltungsgebieten knüpft an den Kaufvertrag an, nicht an die Art der Vermarktung.
Steuer und Unterlagen
Planen Sie für Mehrfamilienhäuser Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis und Grundbuchauszug früh ein. Bei Erbschaften und Paketverkäufen – 2025 erfasste der Gutachterausschuss 13 Pakete mit 45,0 Mio. € – lohnt eine steuerliche Prüfung vor dem Verkauf. Was dabei auf Sie zukommt, beschreibt die Seite Mehrfamilienhaus in Potsdam diskret verkaufen.
Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Angaben zum Erhaltungsrecht geben den Stand vom 26.10.2026 wieder. Lassen Sie Ihren Fall von einem Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater prüfen.
Wie kaufen Sie in Potsdam über diskret.immo?
- Kostenfrei registrieren und Suchprofil speichern, auch für das Umland; unser Team schaltet Ihr Konto danach als „geprüft“ frei.
- Steckbriefe mit Stadtteil oder Gemeinde, Objektart, Preis- und Flächenrahmen ansehen.
- Exposé als geprüfter Käufer nach Vertraulichkeitszusage und mit Zustimmung des Eigentümers.
- Adresse nach dem Gespräch über Ihre Finanzierung und einer weiteren Freigabe; Unterlagen übergibt unser Team persönlich.
Stand 31. Oktober 2026: weniger als drei freigegebene Steckbriefe in Potsdam und 32 aktive Kaufgesuche, die Potsdam einschließen.
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Potsdam?
Im Mittel rund 1,4 Mio. € bei durchschnittlich 540 m² Mietfläche; der Median lag bei 2.960 € je Quadratmeter Mietfläche (Gutachterausschuss Potsdam, Verkäufe 2025 in mittlerem bis gutem Zustand).
Wie viele Mehrfamilienhäuser werden in Potsdam verkauft?
2025 waren es 19, 2024 waren es 27, 2023 nur 13. Im Landkreis Potsdam-Mittelmark wurden 2025 31 Mehrfamilienhäuser verkauft.
Welchen Faktor zahlen Käufer in Potsdam und im Umland?
In Potsdam im Mittel das 23,8-Fache der Jahresmiete (Kaufverträge 2023 bis 2025), in Potsdam-Mittelmark 2025 das 18,8-Fache.
Wie hoch ist der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser in Potsdam?
2,5 % im Mittel, mit einem Vertrauensbereich von 2,1 bis 3,0 %. Im Landkreis Potsdam-Mittelmark lag er 2025 bei 3,4 %.
Wo gilt in Potsdam Milieuschutz?
In Babelsberg Süd und der Teltower Vorstadt Nord seit November 2023. Für die Brandenburger Vorstadt, Babelsberg Nord und die Barocke Stadterweiterung laufen Aufstellungsverfahren.
Wer steht hinter diskret.immo?
Die IMMOBRA GmbH aus Brandenburg an der Havel, erreichbar unter 0800-1887060 (Mo–Fr 9–18 Uhr) und info@diskret.immo.
Weitere Regionen: Berlin · Hamburg · München · Frankfurt · Leipzig · alle Off-Market-Immobilien
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam: Grundstücksmarktbericht 2025, beschlossen 07.05.2026, https://gutachterausschuss.brandenburg.de/sixcms/media.php/9/GMB_P.pdf
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark: Grundstücksmarktbericht 2025, https://gutachterausschuss.brandenburg.de/sixcms/media.php/9/GMB_PM.pdf
- Landeshauptstadt Potsdam: Pressemitteilung Nr. 212 „Stabiler Immobilienmarkt in Potsdam“, 18.05.2026, https://www.potsdam.de/de/212-stabiler-immobilienmarkt-potsdam
- Landeshauptstadt Potsdam, Fachbereich Wohnen, Arbeit und Integration: Informationsveranstaltung Soziale Erhaltungssatzung Brandenburger Vorstadt, 04.06.2026, https://www.potsdam.de/system/files/document/26-06-04%20Informationsveranstaltung_Pr%C3%A4sentation.pdf
- Baugesetzbuch, §§ 24, 172, 250, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/
René LindelaubGeschäftsführer der IMMOBRA GmbH, Immobilienmakler seit 2008. Fachlich geprüft von IMMOBRA; keine Rechts- oder Steuerberatung.