In Hamburg wurden 2025 laut Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses 510 Mehrfamilienhäuser für zusammen rund 1,82 Mrd. € verkauft – 27 % mehr Verträge und 66 % mehr Umsatz als 2024. Im Mittel kostete ein Haus rund 3.300 € je Quadratmeter Wohnfläche, gezahlt wurde das 22,1-Fache der Jahresnettokaltmiete. Auf diskret.immo sehen registrierte Käufer anonyme Steckbriefe Hamburger Häuser, deren Eigentümer nicht öffentlich inserieren möchten.
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Wie ist der Immobilienmarkt in Hamburg?
Der Hamburger Markt für Mehrfamilienhäuser hat sich 2025 deutlich vom Tief des Jahres 2023 erholt. Nach 282 Verkäufen im Jahr 2023 und 400 im Jahr 2024 waren es 2025 schon 510. Der Geldumsatz stieg von 1.097 auf 1.820 Mio. €. Das Niveau von 2021 (2.500 Mio. €) ist damit noch nicht wieder erreicht.
| Kennzahl Hamburg | Wert | Quelle, Stand |
|---|---|---|
| Kaufverträge insgesamt 2025 | 10.120 (2024: 9.089) | Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 |
| Geldumsatz insgesamt 2025 | 9.040 Mio. € (2024: 8.614 Mio. €) | ebd. |
| Mehrfamilienhäuser: Verträge / Umsatz | 510 (+27 %) / 1.819,7 Mio. € (+66 %) | ebd. |
| Mehrfamilienhäuser: Durchschnittspreis | rd. 3.300 €/m² Wohnfläche, lagebereinigt +8 % (Mitte 2024 bis Mitte 2025) | ebd. |
| Ertragsfaktor Mehrfamilienhäuser (Mittel) | 22,1-fache Jahresnettokaltmiete | ebd. |
| Ertragsfaktor ohne Teilungsabsicht, mittlere / bevorzugte Lage | 19,7 / 27,1 | ebd., Kap. 2.3.5 |
| Anteil der MFH-Verkäufe mit Makler | 62 % | ebd., Kap. 2.3.1 |
| Eigentumswohnungen: Verträge / Umsatz | 5.860 / 2.834 Mio. € | ebd. |
| Neubau-Eigentumswohnung, mittlere Lage | rd. 8.400 €/m² Wohnfläche | ebd. |
| Bodenrichtwerte Geschosswohnungsbau, 01.01.2026 | im Mittel −4 % | ebd. |
Wie Sie einen Faktor einordnen, steht im Ratgeber Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus; die Kurzdefinition im Glossar.
Was an Hamburg auffällt: Der Faktor spreizt sich nach Lage stark. In mittleren Lagen wurde für Häuser ohne Teilungsabsicht das 19,7-Fache der Miete bezahlt, in bevorzugten Lagen das 27,1-Fache. Dazu kommt ein zweiter Preissprung: Die 24 Häuser, die mit Teilungsabsicht gekauft wurden, kosteten im Mittel 4.529 €/m² Wohnfläche. Häuser ohne diese Absicht lagen bei 3.122 €/m². Die Stichprobe ist klein, die Richtung aber deutlich.
Welche Immobilien werden in Hamburg off-market gehandelt?
62 % der Hamburger Mehrfamilienhäuser wurden 2025 über Makler vermittelt. Wie viele davon nie auf einem Portal standen, erfasst die Statistik nicht. Ohne Inserat angeboten werden typischerweise:
- Zinshäuser aus Gründerzeit und Zwischenkriegszeit, häufig in Familienbesitz.
- Nachkriegsbauten mit Modernisierungsbedarf.
- Wohn- und Geschäftshäuser mit Läden im Erdgeschoss.
- Villen und Stadthäuser, deren Verkauf Nachbarn nicht mitbekommen sollen.
- Grundstücke für den Geschosswohnungsbau.
Beschreiben Sie Ihren Suchwunsch in der Suche oben, etwa „Zinshaus in Hamburg bis 4 Mio. Euro, mindestens zehn Einheiten“. Mehr zu den Objektarten: Mehrfamilienhaus off-market und Zinshaus off-market.
In welchen Hamburger Lagen werden Mehrfamilienhäuser verkauft?
Der Gutachterausschuss teilt Hamburg in fünf Lageklassen ein, von „schlecht“ bis „bevorzugt“, gemessen an den Bodenrichtwerten. Von den 196 ausgewerteten Verkäufen ohne Teilungsabsicht lagen 87 in mittlerer Lage, 42 in guter, 31 in bevorzugter, 31 in mäßiger und 5 in schlechter Lage. Der Schwerpunkt liegt also in der Mitte des Marktes.
Unsere Steckbriefe nennen nur Bezirk oder Lageklasse. Die Adresse geben wir erst nach Freigabe durch den Eigentümer weiter.
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus in Hamburg und möchten wissen, wer es kaufen würde, bevor Sie sich entscheiden? Mit einem anonymen Steckbrief testen Sie die Nachfrage, ohne dass Mieter oder Nachbarn davon erfahren.
Was müssen Eigentümer in Hamburg beim Verkauf beachten?
Umwandlung braucht eine Genehmigung
Hamburg hat die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB am 13. November 2021 eingeführt. Nach der Verlängerung der Bundesregelung hat der Senat am 16. Dezember 2025 eine neue Verordnung beschlossen: Sie gilt seit 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2030 für Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden sollen. In Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung gilt außerdem die Umwandlungsverordnung vom 8. Oktober 2024 (1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2029).
In Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung greift bei Häusern mit einer bis fünf Wohnungen stattdessen die Genehmigungspflicht nach § 172 BauGB.
Das betrifft den Preis: Wenn Käufer mit Teilungsabsicht deutlich mehr zahlen, die Aufteilung aber genehmigt werden muss, gehört die Genehmigungsfrage vor den Kaufvertrag – nicht danach.
Diskretion ist bei Familienbesitz oft der eigentliche Grund
Gehört ein Zinshaus einer Erbengemeinschaft oder Familie, soll ein Verkauf oft nicht bekannt werden, bevor alle Beteiligten einig sind. Ein anonymer Steckbrief mit Preis- und Flächenrahmen beantwortet die Frage „Was ist das Haus am Markt wert?“, ohne dass ein Exposé kursiert. Ablauf, Unterlagen und den richtigen Zeitpunkt für die Mieter beschreibt die Seite Mehrfamilienhaus in Hamburg diskret verkaufen.
Unterlagen früh bündeln
Käufer von Mehrfamilienhäusern fragen nach Mieterliste, Nebenkostenabrechnung, Energieausweis, Grundbuchauszug und Baulastenauskunft. Wer sie vor dem ersten Gespräch vorliegen hat, verkürzt die Prüfung durch den Käufer.
Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Angaben zur Umwandlungsgenehmigung geben den Stand vom 26.10.2026 wieder, soweit wir ihn prüfen konnten. Lassen Sie Ihren Fall von einem Rechtsanwalt oder Notar prüfen.
Wie kaufen Sie in Hamburg über diskret.immo?
Sie legen ein Konto an und speichern Ihr Suchprofil. Passende Steckbriefe zeigen Lage grob, Objektart, Preis- und Flächenrahmen. Das Exposé erhalten Sie als geprüfter Käufer nach Vertraulichkeitszusage und mit Zustimmung des Eigentümers, die Adresse nach dem Gespräch über Ihre Finanzierung und einer weiteren Freigabe. Stand 31. Oktober 2026: weniger als drei freigegebene Steckbriefe in Hamburg und 9 aktive Kaufgesuche, die Hamburg einschließen.
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Hamburg?
Im Durchschnitt rund 3.300 € je Quadratmeter Wohnfläche (Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Verkäufe 2025). Die Spanne ist groß: Für Häuser ohne Teilungsabsicht reichte der Mittelwert je Lageklasse von rund 2.200 € in mäßiger bis 5.710 € in bevorzugter Lage.
Welchen Faktor zahlen Käufer für ein Hamburger Zinshaus?
Im Mittel das 22,1-Fache der Jahresnettokaltmiete. In mittlerer Lage lag der Wert für Häuser ohne Teilungsabsicht bei 19,7, in bevorzugter Lage bei 27,1.
Darf ich ein Hamburger Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen?
Bei mehr als fünf Wohnungen brauchen Sie seit November 2021 eine Genehmigung nach § 250 BauGB, in sozialen Erhaltungsgebieten auch bei kleineren Häusern nach § 172 BauGB. Nach einer nicht amtlichen Übersicht gilt die Hamburger Verordnung bis Ende 2030; lassen Sie das bitte vor dem Kauf prüfen.
Wie viele Hamburger Mehrfamilienhäuser werden ohne Makler verkauft?
2025 wurden 62 % mit Makler vermittelt, die übrigen ohne Makler (Immobilienmarktbericht Hamburg 2026). Wie viele davon vorher öffentlich inseriert waren, erfasst die Statistik nicht.
Sehe ich auf diskret.immo die Adresse eines Hauses?
Nicht im Steckbrief. Die Adresse erhalten Sie erst als geprüfter Käufer, nach dem Gespräch über Ihre Finanzierung und mit Zustimmung des Eigentümers. Jeder Abruf wird pseudonym protokolliert.
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- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Berichtsjahr 2025), abgerufen 26.10.2026, https://dokumente.hamburg.de/resource/blob/1166868/3039802c93be48167a41165fd07eb17b/d-immobilienmarktbericht-2026-data.pdf
- Bezirksamt Altona: § 250 Baugesetzbuch – Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum, abgerufen 26.10.2026, https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/bezirke/altona/themen/planen-bauen-wohnen/stadtplanung/genehmigungspflicht-bildung-wohnungseigentum-52104
- Baugesetzbuch, §§ 172, 250, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/
René LindelaubGeschäftsführer der IMMOBRA GmbH, Immobilienmakler seit 2008. Fachlich geprüft von IMMOBRA; keine Rechts- oder Steuerberatung.