Mehrfamilienhaus off market kaufen

Marktzahlen für Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Leipzig und Potsdam finden Sie auf den Regionenseiten.

Warum werden Mehrfamilienhäuser oft off market verkauft?

Mehrfamilienhäuser werden oft still verkauft, weil ein öffentliches Inserat die Mieter verunsichert. Wer liest, dass sein Haus zum Verkauf steht, fürchtet Mieterhöhung oder Eigenbedarf – und kündigt im Zweifel selbst. Für den Verkäufer bedeutet das Leerstand im ungünstigsten Moment.

Weitere typische Gründe:

• Erbengemeinschaften wollen nicht, dass Verwandte, Nachbarn oder Mieter von Verhandlungen erfahren.
• Bestandshalter verkaufen einzelne Häuser aus dem Portfolio, ohne den Markt auf ihre Strategie aufmerksam zu machen.
• Preis-Schutz: Ein Haus, das monatelang online steht, gilt schnell als „schwer verkäuflich“.
• Stiller Test: Eigentümer prüfen über die Zahl passender Suchprofile, ob ein Verkauf zum Wunschpreis realistisch ist.

Für Sie als Käufer heißt das: Ein Teil des Angebots ist nur über Netzwerke und Plattformen wie diskret.immo erreichbar. Wie groß dieser Teil ist, misst keine amtliche Statistik.

Was steht im Steckbrief eines Mehrfamilienhauses?

Der Steckbrief zeigt die Eckdaten, die Sie für eine erste Einordnung brauchen, aber nichts, was auf das Haus schließen lässt. Er entspricht Stufe A der Freigabe.

Unterlagen übergibt unser Team nach Freigabe persönlich; jeder Abruf von Steckbrief, Exposé und Adresse wird pseudonym protokolliert. Den Ablauf im Einzelnen beschreibt So funktioniert es.

Wie finden Sie das passende Mehrfamilienhaus in eigenen Worten?

Sie geben Ihren Suchwunsch als Satz ein, etwa „Mehrfamilienhaus in Leipzig bis 2 Mio. mit mind. 5 % Rendite“. Die Suche macht daraus nach festen Regeln Kriterien, die Sie korrigieren können, und zeigt jeden Steckbrief mit einer Passung von 0 bis 100 samt kurzer Begründung.

Für Mehrfamilienhäuser lohnen diese Angaben:

• Region: Stadt, Stadtteil oder Umland – je enger, desto genauer die Passung.
• Preis bis: Ihr Rahmen inklusive Spielraum, nicht der Wunschpreis.
• Einheiten: zum Beispiel „6 bis 12 Wohnungen“.
• Rendite ab: Bruttorendite in Prozent, etwa „ab 5 %“.
• Baujahr und Stichworte: „Altbau“, „Aufzug“, „energetisch saniert“, „ohne Gewerbe“.

Speichern Sie die Suche als Suchprofil; bei neuen passenden Steckbriefen erhalten Sie eine E-Mail. Eigentümer sehen, wie viele Profile auf ihr Objekt passen – erst ab drei und nur als Zahl. So wird Ihre Nachfrage sichtbar, ohne dass Sie sich zeigen. Mehr zur Suche auf der Seite Off-Market-Immobilien.

Welche Kennzahlen sollten Sie vor dem Exposé prüfen?

Prüfen Sie zuerst den Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahresmieten Sie bezahlen. Die Bruttorendite ist sein Kehrwert (100 ÷ Faktor).

Zur Einordnung amtliche Werte aus einer Region: Der Obere Gutachterausschuss Brandenburg ermittelte für Mehrfamilienhäuser im Berliner Umland (ohne Potsdam) einen durchschnittlichen Rohertragsfaktor von 20,7 (Spanne 13,6 bis 37,6; 75 Kauffälle 2023–2025). Im weiteren Metropolenraum lag er bei 14,9, in den kreisfreien Städten ohne Potsdam bei 17,1. Für andere Regionen gilt der jeweilige Grundstücksmarktbericht.

Rechenweg, Beispiel und Grenzen der Kennzahl erklärt der Ratgeber Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus. Brutto- und Nettorendite eines Angebots rechnen Sie direkt mit dem Rechner unter Mietrendite berechnen.

Welche Unterlagen gehören in die Prüfung?

Für eine belastbare Entscheidung brauchen Sie mehr als Kennzahlen. Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf erhalten:

• Grundbuchauszug (aktuell) und Flurkarte
• Mieteraufstellung mit Fläche, Miete, Mietbeginn, Kaution und Rückständen je Einheit
• Mietverträge, Nachträge, Mieterhöhungen der letzten Jahre
• Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen, Wartungsverträge (z. B. Heizung, Aufzug)
• Baulastenauskunft, bei Altbau gegebenenfalls Denkmalschutzbescheid

Fehlt etwas, fragen Sie gezielt nach. Ein Verkäufer, der off market verkauft, hat dieselben Pflichten wie jeder andere. Die Schritte der Prüfung erklärt das Glossar unter Due Diligence.

Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Was kostet der Kauf eines Mehrfamilienhauses über diskret.immo?

Die Nutzung von diskret.immo ist für Käufer kostenlos: Käuferkonto, Steckbriefe und Suchprofil kosten nichts. Bei Mehrfamilienhäusern wird die Käuferprovision je Objekt vereinbart; sie steht in jedem Steckbrief, auch bei Objekten von Partnermaklern.

Für Mehrfamilienhäuser gilt die gesetzliche Teilung der Maklerprovision nicht; sie betrifft nur Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft (§§ 656a–656d BGB). Die Provision ist deshalb frei vereinbar; ob und in welcher Höhe eine Käuferprovision anfällt, steht bereits im Steckbrief. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten.

Sie besitzen selbst ein Mehrfamilienhaus und denken über einen Verkauf nach? Lesen Sie, wie Sie ein Mehrfamilienhaus diskret verkaufen, ohne die Mieter zu beunruhigen.