Eine Gewerbeimmobilie off market kaufen heißt, ein Büro-, Praxis-, Handels-, Lager- oder Produktionsobjekt zu erwerben, das nicht öffentlich angeboten wird. Bei diskret.immo beschreiben Sie Ihre Suche in eigenen Worten, sehen zuerst einen anonymen Steckbrief und erhalten das Exposé als geprüfter Käufer nach Vertraulichkeitszusage, Adresse und Mietverträge nach dem Gespräch über Ihre Finanzierung und einer weiteren Freigabe.
Welche Gewerbeimmobilien werden off market angeboten?
Off market angeboten werden vor allem Objekte, bei denen ein öffentliches Inserat einem Beteiligten schaden könnte. Das betrifft vermietete Anlageobjekte ebenso wie Immobilien, die der Eigentümer selbst nutzt.
| Objektart | Typischer Grund für den stillen Verkauf | Typische Käufer |
|---|---|---|
| Bürogebäude | Mieter sollen nicht verunsichert werden | Investoren, Family Offices |
| Geschäftshaus, Einzelhandel | Laufende Verhandlungen mit Ankermietern | Bestandshalter, Investoren |
| Praxis- und Ärztehaus | Vertrauen der Patienten, Nachfolgeregelung | Ärzte, Investoren mit Gesundheitsfokus |
| Lager, Logistik, Halle | Betriebliche Umstrukturierung | Unternehmer, Logistiker, Investoren |
| Produktions- und Gewerbehof | Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber | Unternehmer, Eigennutzer |
| Hotel, Gastronomie | Betrieb läuft weiter, Personal soll nicht beunruhigt werden | Betreiber, Investoren |
Hotels, Pflegeimmobilien, Einzelhandel und Tankstellen führen wir in Suche und Steckbriefen ausdrücklich als eigene Objektarten.
Warum verkaufen Unternehmen ihre Immobilie lieber still?
Ein öffentliches Inserat sendet bei Gewerbeimmobilien ein Signal nach außen. Mitarbeiter fragen, ob der Standort schließt. Kunden und Lieferanten werden vorsichtig. Wettbewerber ziehen Schlüsse über die Lage des Unternehmens. Mieter nutzen ein langes Inserat als Argument in Verhandlungen.
Häufige Anlässe sind:
- Sale-and-Lease-back: Das Unternehmen verkauft die Immobilie und mietet sie zurück, um Kapital freizusetzen.
- Nachfolge: Der Inhaber geht in den Ruhestand, Betrieb und Immobilie werden getrennt verkauft.
- Portfolio-Bereinigung: Bestandshalter trennen sich von einzelnen Objekten.
- Standortwechsel: Die alte Fläche soll verkauft werden, bevor der Umzug öffentlich ist.
Wie suchen Sie in eigenen Worten nach Gewerbe?
Beschreiben Sie Nutzung, Lage, Größe und Preisrahmen in einem Satz, zum Beispiel: „Bürogebäude im Raum Frankfurt, 2.000 bis 5.000 m², voll vermietet, bis 12 Mio.“ oder „Halle mit Büroanteil bei Potsdam, ab 1.500 m², Eigennutzung“. Die Suche erkennt nach festen Regeln Ort, Objektart, Fläche, Preis und Stichworte und zeigt jeden Steckbrief mit einer Passung von 0 bis 100 und einer kurzen Begründung.
Hilfreiche Stichworte für Gewerbe:
- „voll vermietet“, „teilweise leer“ oder „Eigennutzung“
- „Single-Tenant“ oder „mehrere Mieter“
- „Hallenhöhe ab 8 m“, „Rampe“, „Stellplätze“
- „Sale-and-Lease-back“
Speichern Sie die Suche als Suchprofil; bei neuen passenden Steckbriefen erhalten Sie eine E-Mail. Eigentümer sehen nur, wie viele Profile passen – ab drei und als Zahl, ohne Ihren Namen.
Was müssen Sie bei Gewerbeimmobilien besonders prüfen?
Bei Gewerbeimmobilien hängt der Wert stärker an den Mietverträgen als am Gebäude. Ein Objekt mit einem bonitätsstarken Mieter und langer Restlaufzeit ist anders zu bewerten als dasselbe Gebäude mit kurzfristigen Verträgen.
Prüfen Sie in den Unterlagen mindestens:
- Mietverträge: Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Sonderkündigungsrechte, Indexierung, Umlage der Nebenkosten
- Mieter: Bonität, Branche, Abhängigkeit von einem einzelnen Mieter
- Leerstand: Fläche, Dauer, Vermarktungsaussichten
- Gebäude: Zustand der Technik (Heizung, Lüftung, Aufzug, Brandschutz), Instandhaltungsstau
- Planungsrecht: Bebauungsplan, Nutzungsgenehmigung, Baulasten
- Umwelt: bei Gewerbe- und Industrieflächen mögliche Altlasten
Als Kennzahl dient wie beim Wohnhaus der Kaufpreisfaktor. Ein amtlicher Vergleichswert: Für Geschäftshäuser im Land Brandenburg (gewerblicher Mietanteil ab 80 %) ermittelte der Obere Gutachterausschuss einen durchschnittlichen Rohertragsfaktor von 15,3 (Spanne 8,1 bis 31,7; 24 Kauffälle 2023–2025). Für andere Märkte gelten die örtlichen Marktberichte.
Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder technische Beratung. Lassen Sie Mietverträge und Gebäude vor dem Kauf fachlich prüfen.
Asset Deal oder Share Deal – was kommt bei Gewerbe in Frage?
Größere Gewerbeimmobilien gehören oft einer Objektgesellschaft. Dann können Sie entweder das Grundstück kaufen (Asset Deal) oder die Anteile an der Gesellschaft (Share Deal).
| Asset Deal | Share Deal | |
|---|---|---|
| Sie kaufen | das Grundstück mit Gebäude | Anteile an der Gesellschaft, der das Grundstück gehört |
| Haftung | Sie treten in die Mietverträge ein (§§ 566, 578 BGB), übernehmen aber nicht die Schulden des Verkäufers | wirtschaftlich tragen Sie die Verbindlichkeiten der Gesellschaft; persönlich haften Sie grundsätzlich nicht (Ausnahmen u. a. § 16 Abs. 2 GmbHG, § 176 Abs. 2 HGB) |
| Prüfung | Objekt, Mietverträge, Grundbuch | zusätzlich Gesellschaft, Verträge, Steuern |
| Grunderwerbsteuer | fällt an | kann anfallen; Schwelle 90 % der Anteile innerhalb von zehn Jahren (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 GrEStG) |
Wie die beiden Wege bei Steuer, Haftung und Kosten im Einzelnen abschneiden, erklärt der Ratgeber Share Deal oder Asset Deal. Welche Form passt, entscheiden Sie mit Ihrer Rechts- und Steuerberatung.
Was kostet der Kauf über diskret.immo?
Die Nutzung von diskret.immo ist für Käufer kostenlos: Käuferkonto, Steckbriefe und Suchprofil kosten nichts. Bei Gewerbeimmobilien wird die Käuferprovision je Objekt vereinbart; sie steht in jedem Steckbrief.
Bei Gewerbeimmobilien gilt die gesetzliche Teilung der Maklerprovision nicht; §§ 656c und 656d BGB betreffen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft. Ob und in welcher Höhe eine Käuferprovision anfällt, steht im Steckbrief.
Sie besitzen selbst eine Gewerbeimmobilie und denken über einen Verkauf nach? Lesen Sie, wie Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, ohne dass Mieter, Mitarbeiter oder Wettbewerber davon erfahren.
Kann ich eine Gewerbeimmobilie zur Eigennutzung off market kaufen?
Ja. Geben Sie in der Suche „Eigennutzung“ an. Viele stille Verkäufe von Hallen, Gewerbehöfen und Praxen richten sich gerade an Unternehmer, die selbst einziehen wollen.
Bekomme ich die Mietverträge vor der Adresse?
Freigegeben wird nur mit Zustimmung des Eigentümers bzw. auf Weisung seines Maklers. Üblich ist: Eine Mieterliste mit Laufzeiten im Exposé (Stufe B, als geprüfter Käufer nach Vertraulichkeitszusage), die vollständigen Verträge in Stufe C, persönlich übergeben durch unser Team.
Was ist Sale-and-Lease-back?
Ein Unternehmen verkauft seine Immobilie und mietet sie sofort langfristig zurück. Der Käufer erhält einen Mieter mit Betriebsbindung, der Verkäufer frisches Kapital. Prüfen Sie dabei besonders Laufzeit, Miethöhe und Bonität des Unternehmens.
Muss ich bei einem Share Deal Grunderwerbsteuer zahlen?
Das kann sein. Grunderwerbsteuer fällt bei Gesellschaften mit Grundbesitz an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile übergehen (§ 1 GrEStG). Die Einzelheiten sind komplex – lassen Sie den Fall steuerlich prüfen.
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg: Liegenschaftszinssätze 2025 Land Brandenburg, Abschnitt D (Geschäftshäuser), veröffentlicht April 2026, https://gutachterausschuss.brandenburg.de/sixcms/media.php/9/LIZI_2025_OGA.pdf
- Bundesministerium der Justiz: Grunderwerbsteuergesetz, § 1, abgerufen 26.10.2026, https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__1.html
- Bundesministerium der Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 656c und 656d, abgerufen 26.10.2026, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html