Ablauf eines diskreten Immobilienverkaufs – vom Erstgespräch bis zum Notar

Ein diskreter Immobilienverkauf läuft in zehn Schritten ab: Erstgespräch, Unterlagen, Einwertung, anonymer Steckbrief, stiller Test, Exposé für geprüfte Käufer nach Vertraulichkeitszusage, Adresse und Besichtigung nach weiterer Freigabe, Verhandlung, notarieller Kaufvertrag und Übergabe. Anders als beim Inserat wird die Immobilie nie öffentlich gezeigt. Die rechtlichen Schritte ab dem Notar sind dieselben wie bei jedem Verkauf.

Alle Schritte auf einen Blick

Wie lange der gesamte Ablauf dauert, hängt von Objekt, Unterlagen, Nachfrage und Finanzierung des Käufers ab. Gesetzlich festgelegt ist nur eine Frist: Der Notar soll einem Verbraucher den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG).

Schritt 1: Was wird im Erstgespräch geklärt?

Im Erstgespräch geht es um drei Fragen: Was soll verkauft werden, warum diskret, und bis wann? Die Antworten zeigen, ob der diskrete Weg passt. Bei einer gängigen Eigentumswohnung mit breiter Nachfrage kann ein öffentliches Inserat schneller sein. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus, einer Gewerbeimmobilie oder in einer persönlichen Ausnahmesituation spricht viel für Diskretion. Eine Abwägung finden Sie im Ratgeber Off-Market oder Inserat?.

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser braucht der Maklervertrag die Textform (§ 656a BGB). Er kann also auch per E-Mail geschlossen werden, nicht aber mündlich.

Schritt 2: Welche Unterlagen brauche ich?

Vollständige Unterlagen sind beim diskreten Verkauf besonders wichtig, weil die wenigen Käufer gründlich prüfen. Diese Grundausstattung brauchen fast alle Objekte:

• Grundbuchauszug (aktuell)
• Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
• Energieausweis – spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 Abs. 4 GModG, früher GEG); seine Pflichtangaben stehen bei diskret.immo im Steckbrief
• Baupläne, Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Baulastenauskunft
• Nachweise über Modernisierungen
• bei Vermietung: Mieterliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen
• bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan
• bei Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift

Objektbezogene Checklisten stehen auf den Seiten Mehrfamilienhaus diskret verkaufen, Gewerbeimmobilie verkaufen, Grundstück verkaufen und geerbte Immobilie verkaufen.

Schritt 3: Wie wird der Preisrahmen festgelegt?

Der Preisrahmen entsteht aus dem Marktwert und der Nachfrage. Für Wohnhäuser zählen vor allem Vergleichspreise und Bodenrichtwerte, für vermietete Objekte der Ertrag. Amtliche Orientierung bieten die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse und die Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB.

Beim diskreten Verkauf erscheint im Steckbrief ein Preisrahmen statt eines festen Preises. Das lässt Spielraum, ohne die Erwartung zu verwässern.

Schritt 4: Wie entsteht ein anonymer Steckbrief?

Der Steckbrief beschreibt das Objekt so, dass ein Käufer es einschätzen, aber nicht finden kann. Er enthält Region grob, Objektart, Flächen- und Preisrahmen, bei Anlageobjekten Kennzahlen wie Einheiten und Ist-Miete – und einen neutralen Text.

Nicht enthalten sind Straße, Hausnummer, Flurstück, Fassadenfoto und Eigennamen. Bei diskret.immo erstellt unser Team den Steckbrief mit Ihnen aus den Eckdaten, die Sie uns über das Formular senden. Eine automatische Prüfung nach festen Regeln weist auf erkennbare Merkmale hin. Online geht der Steckbrief nur mit Ihrer Zustimmung.

Schritt 5: Was zeigt der stille Test?

Der stille Test gleicht den Steckbrief mit den gespeicherten Suchprofilen registrierter Käufer und den Kaufgesuchen bei der IMMOBRA GmbH ab. Sie sehen, wie viele Profile zu Ihrem Objekt passen – ab drei als Zahl, damit niemand auf einzelne Käufer schließen kann. So wissen Sie vor jeder Festlegung, ob Ihr Preisrahmen und Ihre Objektart Nachfrage finden.

Fällt das Ergebnis schwach aus, gibt es drei Möglichkeiten: Preisrahmen anpassen, abwarten oder doch öffentlich vermarkten. Der Steckbrief lässt sich jederzeit ohne öffentliche Spur zurückziehen.

Schritt 6: Wer bekommt das Exposé?

Das Exposé (Stufe B) erhalten nur geprüfte Käufer, die Vertraulichkeit zugesagt haben, und nur mit Ihrer Zustimmung. Geprüft heißt: Unser Team hat Identität und Kontaktdaten bestätigt, und ein Suchprofil liegt vor. Das Exposé enthält Details und eine genauere Lagebeschreibung – aber noch keine Adresse. Jeder Abruf wird pseudonym protokolliert; Sie sehen, wie viele Personen das Exposé erhalten haben.

Schritt 7: Wann erfährt der Käufer die Adresse?

Die Adresse (Stufe C) gibt es erst nach einer weiteren Freigabe mit Ihrer Zustimmung. Vorher fragen wir die Finanzierung des Käufers im persönlichen Gespräch ab, etwa über eine Bestätigung seiner Bank. Unterlagen übergibt unser Team danach persönlich. Unabhängig davon ist die Identifizierung für Immobilienmakler gesetzlich vorgeschrieben: Nach § 11 Abs. 2 GwG sind beide Parteien des Kaufvertrags zu identifizieren.

Erst dann folgt die Besichtigung. Spätestens jetzt muss der Energieausweis vorliegen. Bei vermieteten Objekten werden die betroffenen Mieter rechtzeitig informiert.

Schritt 8: Wie läuft die Verhandlung?

Nach der Besichtigung geben Käufer ein Angebot ab. Verhandelt werden neben dem Preis oft Übergabetermin, mitverkauftes Inventar und Bedingungen wie die Finanzierungszusage. Eine Reservierung ist rechtlich nur begrenzt bindend; verbindlich wird der Verkauf erst mit dem notariellen Vertrag.

Vor dem Notar sollten Sie den Käufer um eine schriftliche Finanzierungsbestätigung bitten, sofern sie nicht schon in Schritt 7 vorlag.

Schritt 9: Was passiert beim Notar?

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Ablauf:

1. Daten an den Notar: Kaufpreis, Parteien, Objekt, Besonderheiten wie Inventar oder Mietverhältnisse.
2. Vertragsentwurf: Der Notar schickt den Entwurf an beide Seiten. Ist der Käufer Verbraucher, soll er ihn im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
3. Beurkundung: Der Notar liest den Vertrag vor, erklärt ihn, und beide Parteien unterschreiben.
4. Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt eine Vormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers.
5. Genehmigungen und Vorkaufsrechte: Der Notar holt erforderliche Genehmigungen ein und fragt bei der Gemeinde nach einem Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB).
6. Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.

Schritt 10: Wann wechselt das Eigentum?

Nach Zahlung des Kaufpreises übergeben Sie Schlüssel und Unterlagen – meist mit einem Übergabeprotokoll, das Zählerstände und Zustand festhält. Mit der Übergabe gehen in der Regel Nutzen und Lasten über.

Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür braucht das Grundbuchamt unter anderem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die nach Zahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt wird (§ 22 GrEStG).

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Hinweise zu § 311b und § 656a BGB, § 17 BeurkG, § 11 GwG, § 80 GModG, §§ 24, 196 BauGB und § 22 GrEStG geben den allgemeinen Stand vom 26.10.2026 wieder. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Notar, eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt oder Ihre Steuerberatung.

Welche Kosten fallen für den Verkäufer an?

Beim Verkauf trägt der Verkäufer in der Regel nur wenige Kosten. Die Nebenkosten des Kaufs – Notar, Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer – übernimmt üblicherweise der Käufer; maßgeblich ist, was im Kaufvertrag steht.

Zur Provision bei diskret.immo: Erstgespräch, Einwertung und stiller Test sind kostenlos und unverbindlich; eine Provision fällt nur bei erfolgreichem Verkauf an und wird vorab im Maklerauftrag vereinbart. Die Käuferprovision steht in jedem Steckbrief. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern tragen Verkäufer und Käufer sie zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und Grundstücken wird sie je Objekt vereinbart.

Was unterscheidet den diskreten vom öffentlichen Ablauf?

Die Schritte 1 bis 3 und 8 bis 10 sind bei jedem Verkauf gleich. Der Unterschied liegt in der Vermarktung: