Der Kaufpreisfaktor eines Mehrfamilienhauses ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht zwanzig Jahresmieten, die Bruttorendite liegt bei 5 % (100 ÷ 20). Ob ein Faktor angemessen ist, hängt von Region, Zustand und Mietniveau ab – amtliche Vergleichswerte liefern die Gutachterausschüsse als „Rohertragsfaktor“.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahre die Mieteinnahmen – vor allen Kosten – brauchen, um den Kaufpreis zu decken. Andere Namen für dieselbe Kennzahl sind Mietmultiplikator oder Ertragsfaktor; die Gutachterausschüsse sprechen vom Rohertragsfaktor.
Formel:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Die Jahresnettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten, hochgerechnet auf zwölf Monate. Maßgeblich ist die tatsächlich gezahlte Ist-Miete, nicht eine erhoffte Soll-Miete.
Der Faktor ist beliebt, weil er schnell ist: Mit zwei Zahlen aus einem Steckbrief oder Exposé können Sie ein Haus grob einordnen und mit anderen vergleichen.
Wie berechnen Sie den Kaufpreisfaktor Schritt für Schritt?
Sie brauchen den Kaufpreis und die monatlichen Nettokaltmieten aller Einheiten.
- Monatliche Nettokaltmieten addieren: alle Wohnungen und Gewerbeeinheiten, nur vermietete Flächen mit Ist-Miete.
- Mit 12 multiplizieren: Das ergibt die Jahresnettokaltmiete.
- Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete teilen: Das Ergebnis ist der Kaufpreisfaktor.
- Gegenprobe: 100 ÷ Faktor ergibt die Bruttorendite in Prozent.
Achten Sie auf Leerstand: Rechnet ein Exposé leerstehende Einheiten mit einer angenommenen Miete ein, wirkt der Faktor niedriger, als er ist. Rechnen Sie in diesem Fall zweimal – einmal mit Ist-Miete, einmal mit Soll-Miete.
Wie hängen Kaufpreisfaktor und Rendite zusammen?
Die Bruttorendite ist der Kehrwert des Faktors in Prozent: 100 ÷ Kaufpreisfaktor, ein Faktor von 20 entspricht also 5 %. Die Nettorendite zieht zusätzlich die nicht umlagefähigen Kosten und die Kaufnebenkosten ab und liegt deshalb deutlich darunter.
Beide Renditen rechnen Sie mit Formel, Umrechnungstabelle und Rechner im Ratgeber Mietrendite berechnen.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen
Fiktives Beispiel: Alle Werte sind zur Veranschaulichung gewählt und beschreiben kein reales Objekt.
Ausgangslage: Mehrfamilienhaus, 8 Wohnungen, zusammen 560 m² Wohnfläche, alle vermietet zu durchschnittlich 7,50 € Nettokaltmiete je m² und Monat. Kaufpreis 1.000.000 €.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 560 m² × 7,50 € × 12 | 50.400 € |
| Kaufpreisfaktor | 1.000.000 € ÷ 50.400 € | 19,8 |
| Bruttorendite (Gegenprobe) | 100 ÷ 19,8 | 5,04 % |
Ein Faktor von 19,8 liegt im Bereich dessen, was der Obere Gutachterausschuss Brandenburg im Berliner Umland gemessen hat (Tabelle im nächsten Abschnitt). Was nach Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und Kaufnebenkosten übrig bleibt, rechnet der Ratgeber Mietrendite berechnen mit demselben Haus weiter: 3,52 % Nettorendite.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus?
Einen bundesweit „guten“ Faktor gibt es nicht. Angemessen ist ein Faktor, der zu Lage, Zustand, Mietniveau und Entwicklungsaussichten des konkreten Hauses passt. Belastbare Vergleichswerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ihres Gebiets.
Ein Beispiel mit amtlichen Zahlen aus Brandenburg:
| Region (Land Brandenburg) | Ø Rohertragsfaktor | Spanne | Kauffälle 2023–2025 | Ø Nettokaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| Berliner Umland ohne Potsdam | 20,7 | 13,6 – 37,6 | 75 | 8,8 €/m² |
| Kreisfreie Städte ohne Potsdam | 17,1 | 10,1 – 32,8 | 79 | 6,5 €/m² |
| Weiterer Metropolenraum ohne kreisfreie Städte | 14,9 | 6,3 – 42,0 | 265 | 6,0 €/m² |
Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg, Liegenschaftszinssätze 2025, Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Mietanteil bis 20 %, Stichtag 01.07.2024, veröffentlicht April 2026.
Drei Dinge fallen auf: Die Spannen sind sehr weit, selbst innerhalb einer Region. In diesen Zahlen gehen höhere Mieten mit höheren Faktoren einher. Und das Umland Berlins liegt über den kreisfreien Städten Brandenburgs. Für Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Leipzig oder Potsdam gelten die Werte der dortigen Gutachterausschüsse; die Regionenseiten von diskret.immo ordnen sie ein, etwa für Leipzig oder Potsdam.
Sie besitzen selbst ein Mehrfamilienhaus? Wie Käufer den Faktor bei Ihrem Haus ansetzen und welche Unterlagen sie dafür sehen wollen, zeigt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen: Preis nach Faktor einschätzen.
Was sagt der Liegenschaftszinssatz – und wie hängt er mit dem Faktor zusammen?
Der Liegenschaftszinssatz ist die Verzinsung, mit der der Markt eine Immobilie tatsächlich bewertet – ermittelt von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen und Reinerträgen, also nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer. Er ist damit eine Art amtliche „Nettorendite des Marktes“ und Grundlage des Ertragswertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Für Mehrfamilienhäuser in Brandenburg ermittelte der Obere Gutachterausschuss für 2023–2025 im Durchschnitt:
| Region (Land Brandenburg) | Ø Liegenschaftszinssatz | Ø Rohertragsfaktor |
|---|---|---|
| Berliner Umland ohne Potsdam | 3,2 % | 20,7 |
| Weiterer Metropolenraum ohne kreisfreie Städte | 3,5 % | 14,9 |
| Kreisfreie Städte ohne Potsdam | 2,8 % | 17,1 |
Quelle wie oben, Stichtag 01.07.2024.
Ein niedriger Liegenschaftszinssatz bedeutet: Käufer akzeptieren eine geringe laufende Verzinsung, weil sie das Risiko als gering einschätzen. Liegt die Nettorendite eines Angebots deutlich unter dem örtlichen Liegenschaftszinssatz, fragen Sie nach dem Grund – oder verhandeln Sie.
Welche Fehler passieren bei der Berechnung häufig?
Die meisten Fehlurteile entstehen nicht durch falsches Rechnen, sondern durch falsche Ausgangszahlen:
- Warmmiete statt Nettokaltmiete: Betriebs- und Heizkosten gehören nicht in den Faktor.
- Soll-Miete statt Ist-Miete: Leerstand mit angenommener Miete verschönert den Faktor.
- Stellplätze und Gewerbe übersehen: Sie gehören zur Miete, werden aber anders bewertet.
- Kaufnebenkosten vergessen: Sie senken die Nettorendite spürbar.
- Instandhaltungsstau ignoriert: Eine nötige Dachsanierung gehört gedanklich zum Kaufpreis.
- Äpfel mit Birnen: Ein Faktor aus München sagt nichts über ein Haus in der Lausitz.
Wo stößt der Kaufpreisfaktor an Grenzen?
Der Faktor ist ein Schnelltest, keine Bewertung. Er sagt nichts über:
- Zustand: Zwei Häuser mit Faktor 18 können sich um Hunderttausende Euro Sanierungsbedarf unterscheiden.
- Mietpotenzial: Liegen die Mieten unter dem Mietspiegel, kann ein hoher Faktor gerechtfertigt sein – wenn das Mietrecht Erhöhungen zulässt.
- Grundstückswert: Bei großem Grundstück oder Bauland-Reserve steckt Wert, der in der Miete nicht auftaucht (Bodenrichtwert).
- Restnutzungsdauer: Ein Haus, das in 20 Jahren grundlegend erneuert werden muss, ist anders zu bewerten als ein saniertes.
- Mieterstruktur: Gewerbeanteil, Laufzeiten, Mietrückstände.
Prüfen Sie deshalb immer zusätzlich die Nettorendite, die Unterlagen im Datenraum und den Bauzustand. Was dazugehört, beschreibt das Glossar unter Due Diligence.
Hinweis: Dieser Ratgeber erklärt Kennzahlen allgemein und ersetzt keine Wertermittlung, Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Wie prüfe ich die Rendite eines Off-Market-Objekts ohne öffentliche Vergleichsdaten?
Ohne Inserate zum Vergleich prüfen Sie ein Off-Market-Angebot mit den amtlichen Werten der Region. Vier Quellen reichen für eine belastbare erste Einordnung, und alle sind öffentlich:
| Quelle | Was Sie damit prüfen | Wo Sie sie finden |
|---|---|---|
| Rohertragsfaktor des Gutachterausschusses | ob der geforderte Faktor zum örtlichen Markt passt | Grundstücksmarktbericht der Stadt oder des Landkreises |
| Liegenschaftszinssatz | ob die Nettorendite des Angebots zur Marktverzinsung passt | ebenda, oft als eigene Veröffentlichung |
| Mietspiegel | ob die Ist-Mieten unter, auf oder über dem örtlichen Niveau liegen – und wie viel Spielraum das Mietrecht lässt | Gemeinde, sofern ein Mietspiegel aufgestellt ist |
| Bodenrichtwert | wie viel vom Preis im Grundstück steckt | BORIS-Portal des Landes |
Für Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Leipzig und Potsdam haben wir Faktoren und Liegenschaftszinssätze mit Quelle und Stand auf den Regionenseiten zusammengestellt, eine Übersicht steht im Ratgeber Mietrendite berechnen. Weicht ein Angebot deutlich von diesen Werten ab, fragen Sie nach dem Grund und lassen sich die Mieterliste zeigen, bevor Sie weiter prüfen.
Wie nutzen Sie den Faktor bei der Suche nach Off-Market-Objekten?
Bei Off-Market-Objekten fehlen oft öffentliche Vergleichsangebote. Der Kaufpreisfaktor und die amtlichen Marktberichte werden deshalb noch wichtiger. Auf diskret.immo können Sie die gewünschte Rendite direkt in die Suche schreiben, etwa „Mehrfamilienhaus in Leipzig bis 2 Mio. mit mind. 5 % Rendite“ – das entspricht einem Faktor von höchstens 20. Die Suche gleicht das Kriterium mit allen Steckbriefen ab und zeigt die Passung von 0 bis 100.
Mehr zu Objekten dieser Art auf der Seite Off-Market-Mehrfamilienhaus.
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Beispiel: 1.000.000 € Kaufpreis bei 50.000 € Jahresnettokaltmiete ergeben einen Faktor von 20.
Ist ein niedriger Kaufpreisfaktor immer besser?
Nein. Ein niedriger Faktor bedeutet eine hohe Anfangsrendite, oft aber auch eine schwächere Lage, einen schlechteren Zustand oder höhere Leerstandsrisiken. Entscheidend ist, ob der Faktor zum Objekt passt.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Rohertragsfaktor?
In der Praxis meinen beide dasselbe: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. „Rohertragsfaktor“ ist der Begriff der Gutachterausschüsse, die ihn aus tatsächlichen Kaufverträgen ermitteln.
Rechne ich mit Ist-Miete oder Soll-Miete?
Mit der Ist-Miete, also der tatsächlich gezahlten Miete. Eine Soll-Miete für leerstehende oder unter Marktniveau vermietete Einheiten können Sie zusätzlich rechnen, um das Potenzial zu sehen – als zweite, getrennte Rechnung.
Welcher Kaufpreisfaktor entspricht 4 % Rendite?
Ein Faktor von 25, denn 100 ÷ 25 = 4. Gemeint ist die Bruttorendite. Nach Kosten und Kaufnebenkosten liegt die Nettorendite deutlich darunter – im fiktiven Beispiel des Ratgebers Mietrendite berechnen rund ein Drittel.
Gilt der Kaufpreisfaktor auch für Gewerbeimmobilien?
Ja, die Formel ist dieselbe. Gewerbemieten werden aber anders bewertet, weil Laufzeiten, Mieterbonität und Leerstandsrisiko stärker wirken. Vergleichen Sie Gewerbe nur mit Gewerbe.
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg: Liegenschaftszinssätze 2025 Land Brandenburg, Abschnitt B (Mehrfamilienhäuser) und Anlage 1 (Modellansätze, Bewirtschaftungskosten ab 01.01.2025), veröffentlicht April 2026, https://gutachterausschuss.brandenburg.de/sixcms/media.php/9/LIZI_2025_OGA.pdf
- Bundesministerium der Justiz: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Anlage 3, abgerufen 26.10.2026, https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/
René LindelaubGeschäftsführer der IMMOBRA GmbH, Immobilienmakler seit 2008. Fachlich geprüft von IMMOBRA; keine Rechts- oder Steuerberatung.