Mietrendite berechnen: brutto, netto und als Faktor

Wie berechnen Sie die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet, berücksichtigt aber keine Kosten.

Formel: Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Die Jahresnettokaltmiete ist die monatliche Miete ohne Betriebs- und Heizkosten, mal zwölf. Rechnen Sie mit der tatsächlich gezahlten Ist-Miete aller vermieteten Einheiten. Leerstehende Wohnungen mit einer angenommenen Miete gehören in eine zweite, getrennte Rechnung.

Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors: 100 ÷ Faktor = Bruttorendite in Prozent.

Exposés nennen meist die Bruttorendite, weil sie höher ausfällt als die Nettorendite.

Wie berechnen Sie die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite zeigt, was nach den laufenden Kosten des Eigentümers übrig bleibt, gemessen an der gesamten Investition. Sie ist deshalb die realistischere Kennzahl.

Formel: Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Nicht umlagefähig sind vor allem drei Posten. Die Betriebskostenverordnung nimmt Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung ausdrücklich von den Betriebskosten aus (§ 1 Abs. 2 BetrKV); sie bleiben also beim Eigentümer:

• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Kontoführung, Jahresabschluss
• Instandhaltung: laufende Reparaturen und Rücklage für größere Maßnahmen
• Mietausfallwagnis: Leerstand, Mietrückstände, Kosten der Rechtsverfolgung

Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %, Übersicht im Ratgeber Share Deal oder Asset Deal), Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Nicht in die Nettomietrendite gehören Zinsen, Tilgung und Steuern. Wer sie einrechnet, ermittelt die Eigenkapitalrendite oder den Cashflow – das hängt von Ihrer Finanzierung und Ihrem Steuerfall ab.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen

Fiktives Beispiel: Alle Werte sind zur Veranschaulichung gewählt und beschreiben kein reales Objekt. Die Ansätze für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall folgen den Modellwerten, die der Obere Gutachterausschuss Brandenburg für 2025 verwendet (nach Anlage 3 ImmoWertV). Die Kaufnebenkosten von 10 % sind eine Annahme.

Ausgangslage: Mehrfamilienhaus, 8 Wohnungen, zusammen 560 m² Wohnfläche, alle vermietet zu durchschnittlich 7,50 € Nettokaltmiete je m² und Monat. Kaufpreis 1.000.000 €.

Was das Beispiel zeigt: Aus 5,04 % brutto werden 3,52 % netto – rund ein Drittel weniger. Bei einem älteren Haus mit Instandhaltungsstau wäre der Abstand größer. Dieselben Werte können Sie oben in den Rechner eingeben.

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine bundesweit „gute“ Mietrendite gibt es nicht. Was Käufer tatsächlich zahlen, zeigen die Gutachterausschüsse aus beurkundeten Kaufverträgen. In den sechs Städten unserer Regionenseiten lag die rechnerische Bruttorendite von Mehrfamilienhäusern zuletzt zwischen rund 3,3 % (München) und 4,5 % (Hamburg), im Landkreis Potsdam-Mittelmark bei 5,3 %.

* Eigene Umrechnung: 100 ÷ Faktor, gerundet. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen den Faktor, nicht diese Prozentzahl.
** München bezieht den Faktor auf den Jahresrohertrag; die Werte sind deshalb nur eingeschränkt mit den anderen Städten vergleichbar.

So lesen Sie die Tabelle: Der Liegenschaftszinssatz ist die Verzinsung, mit der der Markt ein Haus nach Abzug der Bewirtschaftungskosten tatsächlich bewertet – eine Art amtliche Nettorendite des Marktes. Er ist nicht identisch mit Ihrer Nettomietrendite, weil die Gutachterausschüsse zusätzlich Bodenwert und Restnutzungsdauer berücksichtigen. Als Vergleich taugt er trotzdem: Liegt die Nettomietrendite eines Angebots deutlich unter dem örtlichen Liegenschaftszinssatz, fragen Sie nach dem Grund.

Wie der Faktor entsteht und wo seine Aussagekraft endet, erklärt der Ratgeber Kaufpreisfaktor berechnen.

Welche Fehler verzerren die Mietrendite?

Die meisten Fehlurteile entstehen durch falsche Ausgangszahlen, nicht durch falsches Rechnen:

• Warmmiete statt Nettokaltmiete: Betriebs- und Heizkosten zahlt der Mieter durch; sie gehören nicht in die Rendite.
• Soll-Miete statt Ist-Miete: Eine angenommene Miete für leere Wohnungen verschönert das Ergebnis.
• Kaufnebenkosten vergessen: Allein die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Land bis zu 6,5 % des Kaufpreises.
• Instandhaltung zu niedrig angesetzt: Bei einem Altbau mit offenem Sanierungsbedarf gehört die anstehende Maßnahme gedanklich zum Kaufpreis.
• Brutto mit Netto verglichen: Die Bruttorendite eines Exposés ist nicht mit einem Liegenschaftszinssatz oder einer Nettorendite vergleichbar.
• Finanzierung eingemischt: Zinsen und Tilgung gehören in die Cashflow-Rechnung, nicht in die Mietrendite.

Hinweis: Dieser Ratgeber erklärt Kennzahlen allgemein und ersetzt keine Wertermittlung, Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Wie finden Sie Objekte mit Ihrer Zielrendite?

Schreiben Sie Ihre Zielrendite direkt in die Suche, etwa „Mehrfamilienhaus in Leipzig bis 2 Mio. mit mind. 5 % Rendite“. Die Suche versteht „Rendite ab“ als Bruttorendite und gleicht sie mit allen anonymen Steckbriefen ab. Gemeint ist damit ein Faktor von höchstens 20.

Mit einem Konto speichern Sie die Suche als Suchprofil, zum Beispiel „Objekte ab 5 % Rendite in Leipzig“. Passende neue Steckbriefe erfahren Sie dann, sobald sie eingehen. Wie die Suche und die Freigabe in drei Stufen funktionieren, steht auf der Seite Off-Market-Immobilien kaufen.