Mehrfamilienhaus in Berlin verkaufen – diskret und ohne Inserat

Wer kauft heute ein Mehrfamilienhaus in Berlin?

Die Zahl oben ist keine Schätzung: Sie zählt die bei uns erfassten Kaufgesuche, die Berlin einschließen und deren Preisrahmen 500.000 € erreicht oder nach oben offen ist. Wie viele davon ein Mehrfamilienhaus suchen, zeigt der Kasten. Fast alle Gesuche stammen aus dem Kundenbestand der IMMOBRA GmbH, dazu kommen auf diskret.immo registrierte Käufer. Mitgezählt wird ein Gesuch, wenn es in den letzten 24 Monaten Kontakt gab – ob der Käufer heute noch sucht, klären wir im Abgleich mit Ihrem Haus.

Wer in Berlin kauft, hat sich seit 2025 verschoben. Die Zahl der in Eigentumswohnungen umgewandelten Wohnungen fiel 2025 um 37 % auf 966 (Gutachterausschuss Berlin, 31.07.2026). Für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen in Berlin schon seit August 2021 genehmigungspflichtig (§ 250 BauGB); die aktuelle Umwandlungsverordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 und bis Ende 2030. In den 82 sozialen Erhaltungsgebieten braucht die Umwandlung für jedes Haus eine Genehmigung, auch für kleinere. Käufer, die nur mit einer späteren Aufteilung rechnen, sind nach unserer Beobachtung deshalb seltener geworden. Nach unserer Erfahrung fragen derzeit vor allem drei Gruppen:

• Bestandshalter und Family Offices, die ein Haus langfristig halten und nach Mietentwicklung, Zustand und Verwaltbarkeit kaufen.
• Private Kapitalanleger mit Häusern bis etwa 15 Einheiten, oft mit Bankfinanzierung.
• Käufer mit Modernisierungsplan, die Leerstand, Dachgeschoss oder Instandhaltungsstau einpreisen – in Erhaltungsgebieten mit Blick auf die Genehmigungspflicht.

Ob für Ihr Haus passende Gesuche dabei sind, zeigt der stille Test: Sie beschreiben das Haus in einem Satz – Bezirk, Einheiten, Fläche, Preisvorstellung –, und der Abgleich mit den Suchprofilen läuft sofort. Ihre Adresse brauchen wir dafür nicht.

Was bringt ein Mehrfamilienhaus in Berlin?

Berliner Mietshäuser werden nach dem Ertrag bezahlt. Der Gutachterausschuss hat für die Jahre 2023 bis 2025 aus 635 Verkäufen von Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäusern ausgewertet, das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete gezahlt wurde: im Mittel das 23,5-Fache, im Median das 22,8-Fache.

Was die Zahlen für Ihren Preis bedeuten:

• Niedrige Bestandsmieten heben den Faktor. Der Gutachterausschuss setzt den Liegenschaftszinssatz umso höher an, je höher die Miete ist. Umgekehrt zahlen Käufer für Häuser mit niedrigen Mieten ein höheres Vielfaches – sie kaufen die künftige Mietentwicklung mit. Ein Faktor-Vergleich mit dem Nachbarhaus sagt deshalb wenig, wenn die Mieten verschieden sind.
• 2025 wurden mehr Häuser verkauft, aber für weniger Geld. Bei Mietwohnhäusern stiegen die Kauffälle um 10 %, der Umsatz fiel um 14 % (ohne Paketverkäufe). Naheliegend ist, dass im Schnitt kleinere Häuser den Besitzer wechselten. Für große Häuser lohnt deshalb der gezielte Weg zu Bestandshaltern und Family Offices.
• Der Altbau dominiert. Von den 635 ausgewerteten Fällen stammten 433 aus Häusern, die vor 1919 gebaut wurden – rund 68 %.

Rechenbeispiel, keine Bewertung: Ein Haus mit 150.000 € Jahresnettokaltmiete läge beim Berliner Median von 22,8 bei rund 3,4 Mio. € (ohne Erwerbsnebenkosten). Ob Ihr Haus darüber oder darunter liegt, hängt an Miethöhe, Mieterstruktur, Zustand, Gewerbeanteil und Lage. Eine eigene Spanne nennen wir erst nach Einsicht in Mieterliste und Unterlagen. Wie der Faktor gerechnet wird, erklärt der Ratgeber Kaufpreisfaktor berechnen, die Marktlage aus Käufersicht die Seite Mehrfamilienhaus in Berlin kaufen.

Wie lange dauert der Verkauf in Berlin – und was macht der Bezirk?

Für den Zeitplan sind in Berlin zwei Dinge wichtiger als die Käufersuche: das Vorkaufsrecht und die Unterlagen.

Das Vorkaufsrecht verlängert die Zeit bis zur Zahlung

Nach dem Notartermin wird der Kaufvertrag dem Bezirk mitgeteilt (§ 28 Abs. 1 BauGB). Der Bezirk kann ein Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach dieser Mitteilung ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Der Käufer wird erst ins Grundbuch eingetragen, wenn feststeht, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird; deshalb hängt die Fälligkeit des Kaufpreises im Vertrag üblicherweise an dieser Erklärung des Bezirks – neben der Auflassungsvormerkung, den Löschungsunterlagen für eingetragene Grundschulden und etwaigen Genehmigungen.

Ein diskreter Verkauf ändert daran nichts – maßgeblich ist der Kaufvertrag, nicht das Inserat. Wie oft der Bezirk tatsächlich zugreift, zeigt der Bericht des Senats für 2025: In den 82 sozialen Erhaltungsgebieten gab es 2025 sieben Prüffälle; das Vorkaufsrecht wurde einmal ausgeübt (Neukölln), zweimal verpflichteten sich Käufer stattdessen in einer Abwendungsvereinbarung (Senatskanzlei, Pressemitteilung vom 31.03.2026). Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (4 C 1.20) sind die Möglichkeiten der Bezirke dort eng begrenzt. Das kann sich ändern: Eine Novelle des Baugesetzbuchs, die das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten wieder stärken soll, ist im Gesetzgebungsverfahren (Stand 29.10.2026). Ob sie für Ihren Kaufvertrag schon gilt, sollte der Notar vor der Beurkundung prüfen.

Was Sie daraus ableiten: Liegt Ihr Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, planen Sie die drei Monate ein und klären Sie früh mit dem Käufer, ob er eine Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB unterschreiben würde. Solche Vereinbarungen schließen zum Beispiel die Aufteilung oder bestimmte Modernisierungen aus und binden den Käufer über Jahre. Manche Käufer kalkulieren das ein, andere nicht – besser, Sie wissen es vor dem Notartermin.

Mietpreisbremse und Mietspiegel: was Käufer prüfen

Die Mietpreisbremse gilt in ganz Berlin bis zum 31. Dezember 2029. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete in der Regel höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Käufer prüfen deshalb nicht nur die Höhe der Mieten, sondern auch, ob sie rechtlich halten. Halten Sie für jede Wohnung bereit:

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und die letzte Mieterhöhung mit Begründung (Mietspiegel, Modernisierung)
• bei Neuvermietungen seit Geltung der Mietpreisbremse (in Berlin seit 1. Juni 2015): die Vormiete oder den Grund für eine Ausnahme
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Leerstand und laufende Streitigkeiten

Saubere Unterlagen sind in Berlin bares Geld: Unklare Mieten rechnet ein Käufer mit Abschlag. Die vollständige Liste steht auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen.

Grunderwerbsteuer: 6 % trägt in der Regel der Käufer

In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 % der Gegenleistung, in der Regel also des Kaufpreises (seit 1. Januar 2014). Gesetzlich schulden sie Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG); im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer. Für Ihren Preis heißt das: Ein Käufer, der mit einem bestimmten Faktor rechnet, zieht Steuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Provision von seinem Gesamtbudget ab.

Wann erfahren die Mieter vom Verkauf?

So spät wie möglich und so früh wie nötig – den Zeitpunkt bestimmen Sie. Steckbrief und Exposé nennen keine Adresse und zeigen keine Fassade. Die Mieter werden erst informiert, wenn ein Käufer mit geklärter Finanzierung Wohnungen besichtigen will. Die Mietverträge bleiben bestehen: Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer als Vermieter in alle Mietverträge ein (§ 566 BGB), auch die Mietsicherheiten gehen auf ihn über (§ 566a BGB). Ein Vorkaufsrecht der Mieter entsteht beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht, solange keine Eigentumswohnungen gebildet sind oder im Vertrag eine Aufteilung vorgesehen ist (§ 577 BGB). Mehr dazu, auch zur Reihenfolge der Freigaben, auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen.

Gerade in Berlin ist das kein Detail: Ein Mietshaus, das monatelang auf Portalen steht, kennt bald der ganze Kiez – samt Mieterinitiative und Mitbewerbern, die den Preis vergleichen.

Wie läuft der diskrete Verkauf über diskret.immo ab?

1. Stiller Test: Das Haus in einem Satz beschreiben – Bezirk, Einheiten, Fläche, Preisvorstellung. Sie sehen, wie viele Suchprofile passen. Ohne Adresse, ohne Konto.
2. Erstgespräch und Einwertung: kostenlos und unverbindlich, auf Grundlage von Mieterliste und Unterlagen.
3. Anonymer Steckbrief: Bezirk, Objektart, Einheiten, Preis- und Flächenrahmen. Sie geben den Text frei.
4. Exposé für wenige: nur an Käufer, deren Identität und Kontaktdaten unser Team bestätigt hat und deren Suchprofil vorliegt, mit Vertraulichkeitszusage und nur mit Ihrer Zustimmung.
5. Adresse und Besichtigung: nach dem Gespräch über die Finanzierung; erst jetzt erfahren die Mieter davon.
6. Notar und Bezirk: Kaufvertrag, Mitteilung an den Bezirk, bis zu drei Monate Prüfung des Vorkaufsrechts; sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, folgen Kaufpreiszahlung und Übergabe.

Eine Provision fällt nur bei erfolgreichem Verkauf an und wird vorab im Maklerauftrag vereinbart. Ob Sie das Haus steuerfrei verkaufen können, hängt meist an der Zehnjahresfrist – mehr dazu unter Wann kann man ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen?

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Keine Rechts- oder Steuerberatung. Diese Seite informiert allgemein über die Rechtslage in Berlin, Stand 29.10.2026, und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Falls. Lassen Sie Vorkaufsrecht, Mietverhältnisse und steuerliche Folgen vor dem Verkauf von einem Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater prüfen.