Was sind Off-Market-Immobilien?

Was bedeutet „Off-Market“ genau?

„Off-Market“ bedeutet „außerhalb des (öffentlichen) Marktes“. Eine Off-Market-Immobilie ist verkäuflich, wird aber nicht öffentlich beworben. Der Begriff stammt aus dem englischsprachigen Immobilienmarkt; im Deutschen sind auch stille Vermarktung, diskrete Vermarktung und verdeckter Verkauf üblich. Gemeint ist jeweils dasselbe.

Entscheidend ist nicht, ob eine Immobilie angeboten wird, sondern wem: Beim öffentlichen Inserat sieht sie jeder. Beim Off-Market-Verkauf sehen sie nur Käufer, die der Verkäufer oder sein Makler ausgewählt hat – oft erst nach einer Vertraulichkeitsvereinbarung.

Einen rechtlichen Begriff „Off-Market“ gibt es nicht. Für Off-Market-Verkäufe gelten dieselben Gesetze wie für jeden anderen Immobilienverkauf: Beurkundung beim Notar, Maklerrecht, Geldwäschegesetz, Pflichtangaben wie der Energieausweis.

Wie unterscheiden sich Off-Market, Inserat und Vorvermarktung?

Die drei Wege unterscheiden sich darin, wer das Objekt sieht und wann. Die Vorvermarktung – international oft „Coming Soon“ genannt – ist eine Zwischenform: Das Objekt wird vor dem öffentlichen Start einem kleinen Kreis gezeigt, soll aber später öffentlich werden.

Bei diskret.immo sind beide stillen Formen möglich: Eigentümer verkaufen dauerhaft off market oder testen die Nachfrage zunächst still, bevor sie entscheiden. Die Plattform erklärt beides unter Immobilie diskret verkaufen.

Wer verkauft Immobilien off market – und warum?

Off market verkaufen vor allem Eigentümer, für die Öffentlichkeit einen Preis hat. Die Gründe lassen sich in vier Gruppen fassen.

Schutz von Dritten. Bei vermieteten Häusern verunsichert ein Inserat die Mieter. Bei Gewerbeimmobilien fragen sich Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber, was das bedeutet.

Schutz der eigenen Person. Bekannte Personen, Unternehmer und Familien mit hochwertigen Häusern wollen keine Fotos ihrer Wohnräume im Netz.

Persönliche Anlässe. Erbfall, Trennung, Scheidung, Pflegebedürftigkeit oder finanzielle Engpässe sind Lebenslagen, die Nachbarn und Bekannte nichts angehen.

Marktstrategie. Bestandshalter verkaufen einzelne Objekte, ohne ihr Vorgehen offenzulegen. Andere wollen vermeiden, dass ein Objekt durch lange Standzeit auf Portalen als „Ladenhüter“ gilt.

Gekauft werden Off-Market-Immobilien typischerweise von Kapitalanlegern, Family Offices, institutionellen Investoren, Unternehmern und vermögenden Privatpersonen – also von Käufern, die gezielt suchen und schnell entscheiden können.

Welche Vorteile hat ein Off-Market-Verkauf?

Ein Off-Market-Verkauf bringt vor allem Diskretion und Kontrolle. Für Verkäufer:

• Vertraulichkeit: Mieter, Nachbarn und Öffentlichkeit erfahren nichts, solange der Verkäufer es nicht will.
• Kontrolle: Der Verkäufer entscheidet, wer welche Information wann bekommt.
• Kein öffentlicher Preisverlauf: Preissenkungen im Inserat bleiben aus, weil es kein Inserat gibt.
• Weniger Besichtigungstourismus: Es kommen nur Käufer, die Finanzierung und Ernsthaftigkeit belegt haben.
• Stiller Test: Der Verkäufer erfährt, ob es Nachfrage gibt, ohne sich festzulegen.

Für Käufer:

• Weniger Konkurrenz: Sie verhandeln nicht gegen Dutzende andere Interessenten.
• Früher Zugang: Sie sehen Objekte, die nie öffentlich werden.
• Geordnete Unterlagen: Wer professionell still verkauft, bereitet meist einen Datenraum vor.

Welche Nachteile hat ein Off-Market-Verkauf?

Ehrlich betrachtet hat der stille Weg auch Grenzen. Für Verkäufer:

• Kleinerer Käuferkreis: Weniger Interessenten bedeuten weniger Preiswettbewerb. Ob der Preis am Ende höher oder niedriger liegt als bei einem Inserat, lässt sich im Einzelfall nicht vorhersagen.
• Längere Suche möglich: Passt keiner der vorhandenen Käufer, dauert es länger.
• Mehr Aufwand vorab: Unterlagen, Bewertung und anonymer Steckbrief müssen sorgfältig vorbereitet werden.

Für Käufer:

• Wenig Vergleich: Ohne öffentliche Angebote fehlen Vergleichspreise. Kennzahlen wie der Kaufpreisfaktor und amtliche Marktberichte werden wichtiger.
• Zugangshürden: Vertraulichkeitsvereinbarung, Identitäts- und Finanzierungsnachweis kosten Zeit.
• Unseriöse Angebote: Unter dem Etikett „Off-Market“ kursieren auch Exposés, die ohne Auftrag des Eigentümers weitergereicht werden. Fragen Sie immer, wer im Auftrag wessen anbietet.

Eine Entscheidungshilfe für beide Seiten bietet der Ratgeber Off-Market oder Inserat?.

Sind Off-Market-Immobilien günstiger?

Nicht grundsätzlich. Die verbreitete Erwartung, off market gebe es „Schnäppchen“, lässt sich nicht belegen: Off-Market-Verkäufe werden in keiner amtlichen Statistik gesondert ausgewiesen. Die Gutachterausschüsse erfassen alle Kaufverträge, unterscheiden aber nicht danach, ob ein Objekt vorher inseriert war.

Richtig ist: Weniger Wettbewerb kann dem Käufer Verhandlungsspielraum geben. Ebenso richtig ist: Viele Eigentümer verkaufen gerade deshalb still, weil sie keinen Preisdruck haben. Ein guter Off-Market-Kauf ist deshalb einer zu einem fairen Preis mit sauberen Unterlagen – nicht zwingend einer unter Marktwert.

Wie hoch ist die Provision bei Off-Market-Immobilien?

Für die Provision gelten bei Off-Market-Verkäufen dieselben Regeln wie bei jedem anderen Verkauf. Es kommt auf die Art der Immobilie und den Käufer an:

Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und regional unterschiedlich. Seriöse Anbieter nennen sie vor Vertragsschluss. Was bei diskret.immo gilt: Für Käufer ist die Nutzung kostenlos. Die Käuferprovision steht in jedem Steckbrief. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern tragen Verkäufer und Käufer sie zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und Grundstücken wird sie je Objekt vereinbart. Für Eigentümer gilt: Erstgespräch, Einwertung und stiller Test sind kostenlos und unverbindlich; eine Provision fällt nur bei erfolgreichem Verkauf an und wird vorab im Maklerauftrag vereinbart.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.

Welche Immobilien eignen sich für einen Off-Market-Verkauf?

Für den stillen Weg eignen sich vor allem Immobilien, bei denen Öffentlichkeit einem Beteiligten schadet oder bei denen ohnehin nur wenige Käufer infrage kommen.

Die Übersicht der Objektarten bei diskret.immo finden Sie unter Off-Market-Immobilien kaufen: Mehrfamilienhaus, Zinshaus, Gewerbeimmobilie und Villa.

Woran erkennen Sie ein echtes Off-Market-Angebot?

Ein echtes Off-Market-Angebot erkennen Sie daran, dass der Anbieter einen Auftrag des Eigentümers hat und Informationen kontrolliert herausgibt. Fehlt eines davon, ist Vorsicht angebracht.

• Auftrag: Der Anbieter kann sagen, in wessen Auftrag er handelt – Eigentümer, beauftragter Makler oder Partner im Gemeinschaftsgeschäft.
• Stufen: Erst kommt ein anonymer Steckbrief, Details erst nach Vertraulichkeitsvereinbarung.
• Unterlagen: Zu den Kennzahlen gibt es Belege, spätestens im Datenraum.
• Kein Vorab-Geld: Seriöse Anbieter verlangen keine Reservierungsgebühr, bevor Sie Unterlagen gesehen haben.

Erhalten Sie dasselbe Objekt von mehreren Seiten oder sofort mit Adresse und Fotos, ist es meist kein gesteuerter Off-Market-Verkauf mehr.

Wie läuft ein Off-Market-Verkauf ab?

Ein Off-Market-Verkauf folgt meist demselben Muster aus gestufter Information:

1. Vorbereitung: Bewertung, Unterlagen, anonymer Steckbrief ohne Adresse und Fassadenfoto.
2. Ansprache: Der Steckbrief geht an passende Käufer – über Netzwerk, Plattform oder Makler.
3. Vertraulichkeit: Interessenten unterschreiben eine Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA) und erhalten das Exposé.
4. Prüfung: Ernsthafte Käufer weisen Identität und Finanzierung nach und erhalten Adresse und Datenraum.
5. Abschluss: Besichtigung, Verhandlung, gegebenenfalls Absichtserklärung, Kaufvertrag beim Notar.

diskret.immo bildet diesen Ablauf in drei Freigabestufen ab: Steckbrief (A), Exposé für geprüfte Käufer (B), Adresse (C). Freigegeben wird einzeln und nur mit Zustimmung des Eigentümers bzw. auf Weisung seines Maklers; Unterlagen übergibt unser Team persönlich, jeder Abruf wird pseudonym protokolliert. Details unter So funktioniert es.

Wie kommen Käufer an Off-Market-Immobilien?

Käufer kommen über Netzwerke an Off-Market-Objekte: Makler mit Suchkunden-Kartei, Plattformen mit Zugangsbeschränkung, Banken und Vermögensverwalter, Family Offices und die direkte Ansprache von Eigentümern. Die Wege im Einzelnen und eine Checkliste stehen im Ratgeber Off-Market-Immobilien finden.

Auf diskret.immo beschreiben Sie Ihre Suche in eigenen Worten. Die Suche zerlegt sie nach festen Regeln in Kriterien, gleicht sie mit allen Steckbriefen ab und speichert sie auf Wunsch als Suchprofil; über neue passende Steckbriefe informiert Sie eine E-Mail. Mehr dazu auf der Seite Off-Market-Immobilien kaufen.