Off-Market-Immobilien finden: sechs Wege im Vergleich

Warum findet man Off-Market-Immobilien nicht auf Portalen?

Off-Market-Immobilien stehen per Definition nicht auf öffentlichen Portalen. Der Eigentümer hat sich gegen ein Inserat entschieden, meist aus Gründen der Diskretion. Er oder sein Makler sprechen deshalb gezielt Käufer an, die ihnen bekannt sind oder deren Suchprofil vorliegt.

Daraus folgt der wichtigste Grundsatz: Nicht Sie suchen das Objekt, sondern das Objekt sucht einen Käufer, den es schon kennt. Ihre Aufgabe ist es, an den richtigen Stellen bekannt zu sein – mit einem klaren Profil und nachweisbarer Kaufkraft.

Was Off-Market genau bedeutet und wie es sich von der Vorvermarktung unterscheidet, steht im Ratgeber Was sind Off-Market-Immobilien?.

Welche Wege zu Off-Market-Immobilien gibt es?

Es gibt sechs Wege, die sich in Aufwand, Reichweite und Art der Objekte unterscheiden. Die meisten erfolgreichen Käufer nutzen mehrere davon gleichzeitig.

Wie nutzen Sie Makler-Netzwerke richtig?

Makler sind der häufigste Weg zu Off-Market-Objekten. Viele bieten neue Aufträge zuerst ihren vorgemerkten Suchkunden an, bevor sie inserieren – oder ganz ohne Inserat.

So werden Sie für Makler ein bevorzugter Kontakt:

• Konkret sein: „Mehrfamilienhaus in Leipzig-Süd, 8 bis 15 Einheiten, bis 2,5 Mio., Faktor bis 22“ statt „Anlageobjekte in Ostdeutschland“.
• Kaufkraft belegen: Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis bereithalten.
• Schnell antworten: Auf einen Steckbrief innerhalb weniger Tage mit Ja, Nein oder einer konkreten Frage reagieren.
• Verbindlich bleiben: Wer nach einer Zusage abspringt, wird beim nächsten Objekt nicht mehr gefragt.
• Provision früh klären: Fragen Sie zu Beginn, ob und welche Käuferprovision anfällt – nicht erst, wenn das Exposé auf dem Tisch liegt.

Ein Nachteil: Jeder Makler kennt nur seinen Ausschnitt des Marktes. Wer bundesweit oder in mehreren Städten sucht, muss viele Kontakte pflegen.

Was leisten Off-Market-Plattformen?

Off-Market-Plattformen bündeln Objekte vieler Eigentümer und Makler an einem Ort und zeigen sie nur einem begrenzten, registrierten Käuferkreis. Sie lösen das Hauptproblem der Makler-Netzwerke: die Zersplitterung.

Achten Sie bei der Wahl einer Plattform auf:

• Wer betreibt sie? Impressum, Sitz, Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung bei Maklertätigkeit.
• Wie werden Objekte geprüft? Kommt jedes Objekt mit Auftrag des Eigentümers?
• Wie wird Diskretion gesichert? Gestufte Freigabe, Vertraulichkeitsvereinbarung, Protokollierung.
• Was kostet es? Gebühren, Provision, Abonnement.

So arbeitet diskret.immo: Sie beschreiben Ihre Suche in eigenen Worten, etwa „Wohn- und Geschäftshaus in Potsdam bis 3 Mio.“ Die Suche in eigenen Worten übersetzt die Eingabe nach festen Regeln in Kriterien, gleicht sie mit allen anonymen Steckbriefen ab und zeigt jeden mit einer Passung von 0 bis 100 und einer kurzen Begründung. Als Suchprofil gespeichert, erhalten Sie bei neuen passenden Steckbriefen eine E-Mail (ohne Adresse), und Ihre Nachfrage wird für Eigentümer sichtbar – nur als Anzahl und erst ab drei passenden Profilen. Das Exposé können Sie anfragen, sobald unser Team Ihr Konto als geprüft freigeschaltet hat; Exposé und Adresse werden in Stufen und nur mit Zustimmung des Eigentümers freigegeben. Mehr unter Off-Market-Immobilien kaufen.

Für Käufer ist die Nutzung von diskret.immo kostenlos: Käuferkonto, Steckbriefe und Suchprofil kosten nichts. Die Käuferprovision steht in jedem Steckbrief.

Wie helfen Banken, Family Offices und Berater?

Banken, Vermögensverwalter und Family Offices erfahren oft früh, dass ein Kunde verkaufen will – etwa bei der Nachfolgeplanung oder Umschichtung von Vermögen. Sie vermitteln dann bevorzugt an Käufer, die sie selbst kennen.

• Banken: Private-Banking-Abteilungen bringen gelegentlich Kunden zusammen. Voraussetzung ist meist eine bestehende Kundenbeziehung.
• Family Offices: Sie kaufen und verkaufen selbst und tauschen Objekte untereinander aus. Der Zugang läuft über persönliche Empfehlungen und Investorenrunden.
• Steuerberater, Notare, Hausverwaltungen: Sie kennen Verkaufsabsichten früh, sind aber zur Verschwiegenheit verpflichtet. Sie können Ihr Interesse an ihren Mandanten weitergeben, nicht umgekehrt.

Ist die Direktansprache von Eigentümern erlaubt?

Ja, mit Grenzen. Wer Eigentümer direkt anspricht, braucht zuerst einen Weg zu ihnen – und den eröffnet das Grundbuch nicht ohne Weiteres: Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Grundbuchordnung). Ein bloßes Kaufinteresse reicht dafür in der Regel nicht.

Übliche Wege sind deshalb:

• Brief an die Hausanschrift oder über die Hausverwaltung („an den Eigentümer“)
• Persönliche Empfehlung aus dem eigenen Netzwerk
• Lokale Präsenz: Wer in einem Viertel bekannt ist, hört von Verkaufsabsichten

Für Werbung per E-Mail brauchen Investoren, Unternehmen und Makler die vorherige ausdrückliche Einwilligung des Empfängers, für Anrufe bei Privatpersonen ebenso; bei Unternehmen genügt für Anrufe eine mutmaßliche Einwilligung (§ 7 Abs. 2 UWG). Auch eine Kaufanfrage gilt als Werbung. Private Käufer sind zwar nicht an das Wettbewerbsrecht gebunden, unerwünschte E-Mails oder Anrufe können aber auch für sie Unterlassungsansprüche nach §§ 823, 1004 BGB auslösen. Wer Eigentümer mit Namen anschreibt, muss zudem die DSGVO beachten, etwa die Information über die Herkunft der Adresse (Art. 14 DSGVO). Die Trefferquote ist bei der Direktansprache gering, der Aufwand hoch. Sie lohnt sich vor allem, wenn Sie ein ganz bestimmtes Haus oder eine Straße im Blick haben.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Anschreiben an Eigentümer und Werbemaßnahmen vorher prüfen.

Wie formulieren Sie ein Suchprofil, das ernst genommen wird?

Ein gutes Suchprofil ist so genau, dass ein Anbieter in Sekunden entscheiden kann, ob sein Objekt passt. Vage Profile landen am Ende der Liste, weil sie Rückfragen kosten.

Auf diskret.immo schreiben Sie das Profil als einen Satz in die Suche in eigenen Worten. Sie zeigt die erkannten Kriterien als Bausteine, die Sie nachschärfen können, bevor Sie speichern. Mehrere Strategien – etwa Zinshaus in Berlin und Gewerbe im Raum Frankfurt – legen Sie besser als getrennte Profile an.

Wie erkennen Sie unseriöse Off-Market-Angebote?

Unter dem Etikett „Off-Market“ kursieren auch Angebote, die keine sind: Exposés, die ohne Auftrag des Eigentümers weitergereicht werden, Objekte, die längst verkauft sind, oder Preise, die nicht zu den Mieten passen. Warnzeichen sind:

• Der Anbieter kann nicht sagen, in wessen Auftrag er handelt.
• Sie erhalten Adresse und Fotos ohne jede Vertraulichkeitsvereinbarung.
• Dasselbe Objekt wird Ihnen von mehreren Seiten angeboten.
• Es gibt Kennzahlen, aber keine Unterlagen.
• Sie sollen vor Einsicht in die Unterlagen eine Provision oder Reservierungsgebühr zahlen.
• Es wird Zeitdruck aufgebaut („heute noch zusagen“).

Wird Ihnen dasselbe Objekt von zwei Maklern angeboten, kann am Ende Streit um die Provision entstehen. Klären Sie früh, wer Sie zuerst auf das Objekt hingewiesen hat.

Checkliste: So bereiten Sie sich als Off-Market-Käufer vor

Mit dieser Liste sind Sie bereit, wenn das passende Objekt auftaucht:

1. Suchprofil schriftlich festlegen: Region, Objektart, Preisrahmen, Mindest- und Höchstgröße, Zielrendite oder Kaufpreisfaktor, Ausschlusskriterien.
2. Finanzierung klären: Finanzierungsbestätigung der Bank oder Eigenkapitalnachweis einholen (Finanzierungsnachweis).
3. Kaufende Person festlegen: Privat, GmbH oder andere Gesellschaft – mit Steuerberatung entscheiden, bevor Sie anbieten.
4. Unterlagen zur Identifizierung bereithalten: Ausweis, bei Gesellschaften Handelsregisterauszug und Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten (Geldwäschegesetz).
5. Prüfteam bereithalten: Steuerberatung, Rechtsberatung, Bausachverständige für die Due Diligence.
6. Vertraulichkeitsvereinbarung vorab lesen: Wissen, was Sie unterschreiben (NDA).
7. Reaktionszeit festlegen: Auf Steckbriefe binnen weniger Tage antworten, auf Exposés binnen ein bis zwei Wochen mit einer klaren Aussage.
8. Kanäle bündeln: Zwei bis drei regionale Makler, eine Plattform, Ihr Netzwerk – und jeden Kontakt pflegen.
9. Absichtserklärung vorbereiten: Eine Vorlage für eine LOI beschleunigt die Verhandlung.